“东进南拓”仍是广州置业沸点
2020-10-23 17:56:08 来源: 南方日报
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  东进南拓作为广州城市规划发展主流方向,今年仍然是广州楼市最倚重的热点题材之一。与此相关的明星板块包括,东进有黄埔(老黄埔和科学城、中新广州知识城)、新塘枢纽等,南拓有番禺、南沙等。今年整个楼市行情上半年受疫情影响明显,因此下半年广州全市供应充足,预计新增货量5万套。从宏观上来看,中心区供货量仅占15%左右,主要的大户还是集中在增城、黄埔和南沙等外围地区。尤其是在东进南拓这两个方向,已成龙头开发商冲刺业绩的必争要地,亦是抱有中远期价值目标置业者的首选。

  南沙

  大湾区建设风口

  当前正处大湾区建设风口、被开发商抢夺最激烈、被市场讨论最多的板块当属南沙,今年“金九银十”成交最热的楼盘,一半以上都在南沙。广州要跟世界顶级城市建立连接和合作,要跟中国南大门的香港、澳门、深圳和珠海等核心城市形成紧密互动、协同发展,就必须向南走,选择一个交通、区位优势最好的黄金三角去建立总部经济,把全球最好的创新资源聚集过来,让中国最好的企业在这里安家落户,并从这里走出去赚全世界的钱,这个地方就是南沙。随着立体交通网络的不断完善,南沙作为粤港澳大湾区几何中心和枢纽城市的重要地位更加突显。

  南沙作为广州副城市中心的建设任务之一就是提升区域综合交通枢纽地位。能够实现30分钟到达珠江两岸主要城市和区域交通枢纽,60分钟覆盖大湾区各城市中心,90分钟覆盖广州、深圳都市圈各城市中心。目前,南沙已经有三条交通大动脉实现进度跃升:6月28日,广州南沙至中山高速公路正式开工;同天,广州南沙客运港往返深圳机场码头航线首航,通航时间30多分钟;7月2日,新建深圳至江门铁路在广州南沙正式开工,建成通车后,南沙至深圳机场的行车时间仅需10多分钟。连接珠江东西两岸的深中通道建成通车后,堪称大湾区交通的“大动脉”。目前,南沙有庆盛站和南沙站两个高铁站,作为交通C位当之无愧。南沙站的建设堪比广州南站,多条轨道交通密集穿越,承接南沙港铁路、深茂铁路、广中珠澳铁路、肇顺南虎城际四条线路,以及知南快线、赣深客专线的运输工作。

  目前,南沙被业界分割成明珠湾、南沙湾、金洲蕉门、万顷沙这四大热点板块。用售楼部的话来说,南沙湾和金洲蕉门是南沙的“老城区”,配套成熟,利好兑现,有点像绩优股;万顷沙是南沙西部开发区,依托深中通道和18、22号地铁线路撑大市场想象空间;明珠湾定位地点高,其中核心区灵山岛尖,被视为南沙的“珠江新城”。万顷沙和明珠湾都是东莞和深圳置业群体看重的概念股。关注度较高的楼盘包括恒大阳光半岛、保利城、保利半岛、星河智荟、灵山岛金茂湾等。不过,商业配套、人口导入以及实际通勤时间,仍然是市场对这一板块的最大期望。除此以外,东莞和深圳置业群体涌入带来的价格上涨也是广州本地置业者忧虑的地方。

  黄埔

  与CBD一脉相承

  随着交通不断完善,产业落地不断成熟,城市更新不断加速,黄埔板块的人居环境和置业价值已经逐步得到市场公认。老黄埔虽然在地位上无法与科学城相比,但贵在“三旧”改造实施有效,交通上与珠江新城CBD和广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区(第二CBD)一脉相承。在今年的“金九银十”,茅岗旧改项目及文冲旧改项目的正式推盘,仅凭“近”这一个优势就迅速抢了广州楼市的头条,成为中心城区上班族和各类刚需族黄金周看楼的首选路线。譬如茅岗板块的富力南驰·富颐华庭和五矿招商·鹭山府,文冲板块的万科·城市之光,虽然个别楼盘中间有点插曲,但总体都没有让市场失望。尤其是后者的万科·城市之光,市场期待较高,在人气推涨下价格后发优势明显。

  作为广州的科技创新中心,广深港澳科技走廊的重要起始节点,广州在政策培育和资源导入上一直对科学城不遗余力,其市场号召力已毋庸置疑,龙头企业近年纷纷抢滩。有了高质量的产业、教育资源和人口导入,虽然价格有点高,但其价值仍受到市场普遍认可。近期较受关注的项目有中央城、品秀星樾和融创翔龙·广府壹号等,也都是旧改项目为主。

  黄埔再往东北方向走就是中新广州知识城了。作为中新政府跨国合作标志性、广东省经济转型样板和战略发展的新平台,知识城规划配套和产业布局上,经常被拿来跟南沙比,虽然扩容后地方也不算很大,但不管是人居环境、人口结构还是交通配套上,这里仍然有较大的亮点。最重要的是,价格上相比金融城、科学城、老黄埔和番禺、南沙便宜。黄金周关注度较高的项目有万科幸福誉、时代印记、越秀星汇城等。特别值得一提的是,处在黄埔和新塘交界的镇龙枢纽,借着“轨道上的大湾区”规划的落地,这段时间大热。

  增城

  广州东进门户

  增城一直以广州东进桥头堡和门户城市自居,供货量一直比较大。今年黄金周,最受关注的当属新塘、朱村、永和、石滩板块等。

  广州东部(新塘)交通枢纽中心,东邻惠州、南接东莞,作为广州市城市空间发展战略“东进”轴上的重要节点,正处在广深铁路串联的区域传统发展轴和广深港澳科技创新走廊交汇点上。近年来,东部枢纽中心作为粤港澳大湾区的环珠江口黄金动脉上日益耀眼的明星,凭着九大轨道交通及一体化公交网络,全面融入湾区一小时生活圈,不仅重塑着广州城市空间的发展格局,且快速凝聚阿里巴巴、富士康、广本、北汽、中国平安、新世界集团等大批世界级名企的入驻,逐步成长为广州东进轴上的核心引擎,也成为今年整个增城楼市的领头羊,板块内新盘云集,有近30个项目在市场竞争。比较受市场关注的项目有紧靠中心枢纽的广汇新世界金融中心、广汇尊府、合生湖山国际等。

  朱村板块近年来利好不断。随着广州科教城、市妇女儿童医疗中心增城院区正式动工、地铁21号线全线通车,执信中学增城校区签约落户,该板块多年来在交通、教育、医疗配套方面的短板逐步补齐。热点项目包括大华东郡、时代名著(增城)等。永和板块地处增城区西南部,西邻黄埔萝岗,东连东莞,南接新塘,是广州高科技卫星镇之一,近年富士康、永旺梦乐城等大项目的落地快速改善了当地配套,市场关注的项目有珠江花屿花城、合景誉山国际等。石滩板块主要项目有敏捷·绿湖首府等。

  番禺

  珠三角联通枢纽

  番禺历来是广州人居重镇,商业配套成熟、人口密集。这几年在广州南站、万博商圈和亚运城几个明星板块的加持下,番禺在置业者心目中的地位变得更加重要了。由于推新减少,今年黄金周番禺和黄埔是仅次于增城、南沙的广州成交第二梯队的板块。

  按照省城乡规划设计研究院总规划师马向明的说法,广州南站将是广州连接香港、深圳两个国际城市的顶级枢纽。从广州中心城区的广州站、东站和南站这三个综合性铁路枢纽来看,南站将是区域联通功能最强的枢纽。南站位居广佛地理中心又在行政边界的独特位置,客观上促进了一个超级都市——广佛超级城市的形成。交通枢纽的建设,不仅可以解决交通拥挤的问题,而且还能带动珠三角铁路沿线的住宅开发、建筑、制造、高新科技等产业的发展,形成一批各具特色的新城,并促进多中心城镇空间体系的发展。作为番禺经济转型的主要动力和珠三角产业互联新高地,目前,万博CBD内已汇聚20多家重量级企业及世界品牌商家。共规划有德舜大厦、粤海天河城、广晟万博城、番禺万达广场、奥园国际中心、广汽四海城、华新·智汇+、敏捷广场、佳创商业地下空间9个核心项目,核心潜力不断凸显。万博商圈周边环绕番禺大道等8大城市干道,去广州主城区无论坐地铁或开车,都只需20分钟,与广州中心形成20分钟生活圈;西靠国内5A级旅游娱乐景区汉溪长隆,每年辐射数千万人流;南靠华南碧桂园、西倚雅居乐、北望华南新城,拥有50万社区常住人口。广州亚运城位于广州南部,风景独特的莲花山风景区的南麓、莲花山水道西岸,用地面积2.73平方公里,紧邻已开通的地铁4号线海傍站,未来地铁3号线延长线和8号线南延线,也将在此设有站点,届时项目将成为三地铁上盖大城。凭亚运大道、京珠高速、南沙港快线、新光快速形成交通网,驾车走南沙港快速到海珠区以及天河区东部,仅需40分钟即可畅通直达。

  广州南站、万博商圈和亚运城几个小板块在综合条件上存在不小差异,但吸引的市场关注度也各有千秋,亚运城的交易热度更是今年黄金周的亮点。整个板块较受关注的项目有广州亚运城天逸组团,万博品实·云湖花城,越秀·和樾府,奥园·莲峰圣境,万科世博汇,珠江铂世湾、碧桂园藏珑府等。(记者 冯善书)

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