增城南沙新货补仓大湾区
2020-07-30 10:57:12 来源: 广州日报
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南沙崛起更多热点板块。

  广州楼市外围区域持续发力,尤其是增城、南沙成为供需两旺区域。数据显示,上周全市新增供应943套,主要集中在增城、南沙,仅南沙500多套住宅就占全市住宅供应量的56%。不少区域内的项目显示,近期外地客户到访成交明显增多,热点板块表现抢眼。而接下来,这两个楼市热点区域不仅仍将担当广州楼市供应主力,还将持续补仓大湾区。据机构不完全统计,8月广州全市共有32个项目有动作,合计超过6000套货量,而外围区域增城大爆发,共有11个项目供应,南沙区有6个项目供应。

  【增城

  板块分化 外地客明显增加

  近期增城楼市可以用“冰火两重天”来形容,尤其是在土地市场上,一边是7月接连终止7宗宅地拍卖,一边是数个地块引得多家房企激烈竞价,吸引了奥园、金科、阳光城、中海落子增城。受到热捧的地块主要位于荔城、新塘板块,地铁交通便利,而终止拍卖地块基本属于交通不够便捷,发展还不太成熟的片区。这也是目前增城楼市板块分化的最直接体现。

  可以看到,上半年增城一半的房子是从新塘板块卖出的,成交面积52.48万㎡。从库存去化周期来看,时间最长的是中新板块和荔城板块,超过30个月,新塘、朱村等板块的去化周期都在10个月以下。

  作为广州楼市的供应和成交大户,今年上半年增城一手住宅网签104万平方米,是全市唯一一个成交量过百万平方米的区域,同时增城也是目前全市可售货量最大的区域,并且土地招拍挂市场活跃,加上还有大量的旧改项目入市,市场竞争的激烈程度也是可以预期的。

  事实上,从去年下半年到今年一季度,增城楼盘就出现降价调整现象。据合富研究院统计,今年上半年增城主力在售项目超过六成参与让利。而今年二季度以来,随着楼市不断回暖,增城热度也在持续上升。上周,增城录得成交586宗,网签总量全市第一,环比升69%,成交主力贡献盘为绿湖国际城、碧桂园云顶、品秀星图、广州万科城等。

  值得关注的是,一些城市接连收紧楼市调控政策,让看好大湾区前景的置业者将目光投向更多周边城市。据悉,一些城市地产渠道商也开始接周边项目,准备把客户往周边城市楼盘引导。而在广州,以往较少外区客到访的南沙、黄埔都来了不少外地客。

  位于增城新塘板块的保利天际的相关负责人表示,二季度相比一季度回暖明显,项目到访成交数提升很大,外地客户来访提升明显,项目主要推出的是115~140㎡的户型,外地客户以选小户型为主,比较青睐综合素质较好的三房单位。

  碧桂园云顶有关负责人则表示,近期成交100多套,到访接近2000台,市场表现相当热。不过外地买家暂时没有明显增加的情况。7月15日新白广城际首批动车组已交付,作为广清城际、莞惠城际、穗莞深城际的连接线,新白广城际预计2021年上半年试运营。通车后从新塘站至白云机场20分钟可达,白云机场至深圳机场也仅需40分钟,预估届时将会迎来更多外地买家。

  朱村板块,科慧花园的有关负责人表示,近期项目到访热度明显增加,周末仅周日一天便成交10套。目前项目仅剩余主推约205㎡的5房平墅,客户来源主要是以天河改善客户为主,白云、黄埔次之。因不限购的巨大优势,也吸引一众外地买房客户到访。

  【南沙

  撑起全市新增供应的“半壁江山”

  外地购房者明显增加的板块还有南沙。作为与深圳前海、珠海横琴同属国家自贸区的南沙,相比较而言,还处于价格洼地阶段。而“湾区半小时交通圈”将成为现实,也可推动湾区大城市群、大都市圈联动发展,这些都成为南沙吸引外地购房客的要素。

  目前,南沙供应货量几乎支撑起全市新增供应的“半壁江山”,区域内除了灵山岛板块、南沙湾中心板块,万顷沙板块也有新盘推出,在售平层、复式、叠院产品选择众多。同时,南沙更多热点板块将崛起。今年以来,黄阁土地市场动作频频。据克而瑞数据统计,作为南沙今年重仓卖地的头号板块,黄阁板块已成功出让6宗涉宅用地,出让总建面积达173.1万㎡,共计吸金133.6亿元。黄阁板块的坦尾村、东湾村、大井村等7条旧村纷纷成功招商,引入中铁建、保利、方圆、星河、时代中国等实力房企在此造城,板块旧改关注度高。

  业内人士表示,由于对粤港澳大湾区的看好,大湾区内城市置业热度不减,一些城市楼市调控政策收紧,出现部分外溢购买现象,除了置业需求外,也是因为随着大湾区交通建设进程的加速,城市群联动发展趋势更加明显,增城和南沙有其独特的优势吸引了外地置业者的目光。

  Tips:区域最热门 房价不波动

  短期内外地客的增加,是否会对区域价格产生影响?有楼盘负责人表示,从区域的整体供应来看,增城、南沙在今年下半年仍将持续成为广州楼市供应的主力,预计还将有多个新项目加入,让区域竞争进一步加剧,即使近期有不少外地购买力涌入,但房价短期内也不会出现太大波动。而且当下,可以看到,即使受到疫情影响,“房住不炒”的政策也未有任何动摇和改变,因此对于购房者而言,还是应该根据个人实际需求理性买房。

  90后崛起成第二大购买群

  大中户型需求上升

  近日,合富置业发布了《2020二手房市场白皮书》。内容显示,2019年11月~2020年1月这段时间,广州二手住宅成交量一直保持在8000套/月的水平,同比录得上升的趋势。2020年2月成交量跌至不足2000套,市场成交在3月起出现复苏态势,成交量突破5500套,至4月回升至6700套,5月成交上升至7300套以上水平。同时,市场还呈现二手房买家中90后群体扩大,区域成交分化较明显,以及大中二手户型需求有增等趋势。

  5~6月让价幅度回落至5.5%左右

  《2020二手房市场白皮书》指出,2018~2019年广州二手住宅网签均价基本保持在24000~25000元/㎡之间窄幅波动,对比前几年楼价变动幅度有所趋缓。进入2020年,受疫情影响,2月二手住宅网签均价跌至23400元/㎡左右。3月、4月市场成交量回升,但网签均价仍处于23700元/㎡左右的低位。5月网签均价上升至25000元/㎡左右,回到与疫情影响前差不多的水平,而到6月更冲破26000元/㎡大关。从买家心态看,2018年上半年业主心态极强,让价幅度仅4%左右,其后市场交投气氛转差,让价幅度缓慢扩大,在2019年2月一度升至最高,达7.8%。但2019年四季度起,“卖一买一”型业主急于套现换房,让价幅度再度扩大,回升至6%左右。2020年,受疫情影响,业主心态转弱,让价幅度再次扩大,在2~3 月上升至接近7%的水平。不过,随着疫情影响逐步减少,复工复产持续推进,业主信心回升,让价幅度也开始缩减,至5~6月广州二手住宅市场让价幅度已回落至5.5%左右。

  区域成交分化明显,大中户型需求上升

  目前,二手住宅区域成交分化明显,分析显示,跌幅较明显的区域均位于外围,中心区成交量跌幅较小。外围区域番禺、增城等是近几年成交热门区域,成交量同比均录得较大跌幅。2020年1~5月大部分区域成交量同比出现下降,不过,有人才住房政策支持的黄埔、南沙、花都等区域二手住宅市场成交量同比录得上升。不过南沙政策利好释放率先体现在一手住宅市场,二手住宅市场受惠不明显。值得留意的还有买家心态的变化,对居住舒适度的重视提高,让买家对二手大中户型接受程度增加。尽管广州二手住宅市场购房主力仍以预算不高的“刚需”居多,中小户型、中低价位房源仍占据成交主力位置。不过,一步到位型购房需求稳步增加,导致中大户型房源需求随之上升。

  购房群体过半数为80后

  在购买群体年龄分布上,80后、90后是目前广州二手住宅市场的成交主力。买家群体当中,近半数为80后买家,70后的占比呈现逐年下降的趋势,已从2013年的30%下降到2019年的18%。与之对应的是90后买家对楼市影响力的崛起,90后买家占比从2013年的4%上升至2019年的22%,成为广州二手住宅市场当中继80后买家之后的第二大购房者群体。在可预见的几年之后,随着90后买家收入增加以及家庭财富的累积,刚需及改善购房需求增多,将极大可能带动90后购房者占比进一步上升。(记者 刘丽琴 陈白帆)

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