一二线热点城市楼市将稳步复苏
2020-05-15 23:52:29 来源: 南方日报
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  尽管成交有所分化,不同城市表现出冷热不均的现象,然而多家机构仍预测,今年五六月份国内一、二线城市的房地产成交将稳步复苏。

  南方日报记者综合各机构数据发现,北京、上海、南京、苏州、济南等城市成交均有大幅增长;广州、深圳因推货量减少,成交同比仍有下降;东莞、佛山等大湾区核心城市,因开发商推货积极而人气大涨。据克而瑞监测“五一”假期国内37个重点城市的数据显示,累计成交89万平方米,相比去年同期降幅持续收窄至10%。

  因城施策的有效引导下,今年开发商积极让利,在“五一”假期向市场传达出持续友好的信号。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从广州、深圳等多个大湾区核心城市的成交情况来看,滞后的需求开始释放。尽管疫情后的收入预期在一定程度上加大了部分刚需和改善型住房消费人群的观望情绪,但整体成交情况比较理想,楼市稳步复苏的形势没变。

  市场▶▷

  广州一手房供应减少外围城区交易活跃

  张先生是一名典型的改善型住房消费者。前不久刚刚把番禺的一套老房子处理掉,准备买一套面积更大、环境更好的新房。“五一”假期,他和朋友一起到中新广州知识城看房,一眼就看中了核心区的“双珑原著”楼盘的一套100多平方米的湖景洋房,由于开发商龙湖积极让利,双方现场很快就敲定了认购书,商定以总价300多万元成交。

  长达5天的“五一”假期,让广州楼市迎来新冠肺炎疫情以来的第一个预期成交高峰。据广州中原研究发展部监测,“五一”假期广州一手住宅实际开盘或加推约2763套,虽然较去年同期下降10.8%,但由于不少项目大推促销活动吸客,部分热点置业区域销售现场呈现火热局面。中新广州知识城位于广州东北部的黄埔区九龙镇,相比天河、越秀、荔湾等核心城区来说,黄埔、南沙等外围城区一手房售价相对优惠。因而,在疫情之后,成为刚需和改善型住房消费者的置业首选。

  由于疫情持续对购房需求形成客观上的抑制,市场原本期待的“三月小阳春”未能出现。从3月中下旬开始疫情逐步稳定后,不少开发商纷纷采取“推货+以价换量”的模式来弥补一季度损失掉的业绩,提前消化新批房源和客源。根据中原和李宇嘉的分析,受疫情影响,不少原本有意向购房的消费人群转入观望,推迟了购房计划。这直接导致今年“五一”假期,广州整体市场略有萎缩。

  事实上,这与南方产业智库在上月进行的一项问卷调查结果相似:尽管有超过半数的受访者有置业计划,但受疫情影响,买房计划推迟的受访者占全部受访者的25.68%。不少开发商也担忧市场不能顺利消化推出的货源,选择观望后市走势再决定后续的推货节奏。

  此外,今年“五一”假期缺乏超大盘加推的情况也是成交量下滑的另一原因。广州中原统计显示,“五一”假期推新楼盘货源均在300套以下,缺少如亚运城、科慧花园等社区大盘的推出支撑,整体推货量难达高位。

  所有城区中,“五一”期间一手房推货较多的集中在南沙(677套)、白云(450套)、增城(392套)等城区。但黄埔和增城与往年相比有较大幅回落,荔湾、花都、从化一手房推货量反而有所增加。作为中心城区的天河、海珠和越秀,本身货源稀少,加上4月份的提前“抢跑”,令“五一”期间出现“零供应”。

  从实际成交量来看,广州“五一”假期的去化率仅四成左右,略低于去年平均水平。机构数据显示,“五一”期间广州共有19个一手房区域板块开盘或加推,整体去化率近四成,其中金洲、中新知识城、黄阁、白鹅潭、三元里等板块,在假期首日去化率均高于市场平均水平;南沙金洲板块市场活跃度一直保持高位,“五一”推货量220套,在售的一手楼盘主要为中国铁建海语熙岸、越秀·东坡等,首日去化量139套,去化率高达63%,均价约26000元/平方米。广州中原研究发展部认为,金洲板块供应积极,货源充足,加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受,整体较南沙其他板块更受刚需买家青睐。

  而位于黄埔的中新知识城板块,目前在售楼盘包括康大龙祥汇、龙湖双珑原著、万科幸福誉等,该板块刚需盘因价格适中,产品规划较优,“五一”假期推货252套,首日去化量132套,去化率也达到52%,均价24500元/平方米。另外,位于白云三元里板块的保利阅云台在“五一”期间推出了“折上折优惠”和“一口价单位”,再加上采用中介渠道带客,因此销售中心现场较为热闹,带动了三元里板块首日去化率达到67%。

  数据▶▷

  一二线城市成交分化北京上海南京大幅上扬

  由于五天“超长”假期,今年的“五一”假期被业内寄予厚望。尤其是各地城市纷纷采取“因城施策”的促销手段后,出台的优惠措施为刚需和改善型住房消费者提供更多便利。

  “我就是看到开发商给出的折扣比较实在,显示出较高的诚意。加上房子本身的建筑品质和周边环境都非常理想,我才到现场作出了购买决定。”张先生坦言,他走了几个盘,发现人气都不错,而且整体来看,开发商的推盘和促销力度蛮大的。

  虽然假期看房的客流大增,但从实际成交情况来看,不同地区的分化现象仍较明显,市场局部冷热不均的态势仍未改观。

  记者综合各机构数据来看,北京、南京作为最热门城市,成交同比和环比均大幅上扬。北京同比去年“五一”假期增长485%;上海全市成交25.3万平方米,同比增加145.6%;南京成交同比翻2倍;苏州、济南同比分别上升89.3%、211.1%。

  贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为,北京市场火爆的原因主要是去年年底储备的大量新增供应,受疫情影响未被消化,加上偿债高峰期房企回款意愿强烈,采取打折促销,所以“五一”假期出现成交小高峰。此外,“五一”前夕,北京市多校划片的教育政策也促使大量家长为了子女教育的确定性加快入市。

  此前一些媒体传言市场加速升温的深圳,在整个假期的表现并不如预期。据深圳中原数据显示,“五一”期间深圳新房市场成交套数328套,成交面积2.99万平方米,同比减少46%。二手房一共成交房源507套,成交面积4.3万平方米,均同比下降33%以上。有机构分析,整个“五一”深圳市场人气不错,但成交冷热不均。由于此前深圳市有关部门在房地产领域出台了一系列监管组合权,对一些带有炒作投机的行为形成了一定遏制,使得市场回归理性。

  广州的情况与深圳略有不同。尽管今年“五一”假期广州一手房推新量不及去年,但疫情积压下的购房需求将逐渐释出,买家积极性相对较高,今年“五一”市场环境比去年“十一”黄金周有明显改善。广州中原研究发展部在广州调研的14个“旧盘加推”项目情况显示,“五一”推售价格与最近3个月持平或变化幅度不超过3%的项目有11个,占78.6%。该机构据此认为,目前疫情对广州楼市并未有过大影响,大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

  宏观来看,克而瑞在“五一”假期对国内37个重点城市进行监测统计,5天累计成交89万平方米,相比去年同期降幅持续收窄至10%。一线城市市场正在有序复苏,成交面积同比上涨51%;二线城市市场明显分化,成交面积同比微降2%;三、四线城市成交面积同比仍降33%。

  分析▶▷

  销售短期承压下半年市场或逐步回暖

  “五一”假期,政企给市场传达出持续友好的信号。总体而言,房住不炒和软调控的环境下,部分购房者纷纷转为观望,开发商推盘也将保持谨慎,但供不应求的基本面不会改变。李宇嘉认为,房地产的需求只会延后入市,不会消失。尤其是大湾区核心城市,未来仍然是置业人群的首选。

  自3月以来,广州楼市成交逐步恢复,此前网易房产数据中心监控广州阳光家缘成交数据显示,3、4月广州一手住宅分别网签5877套和5951套,呈现逐步回升的状态。

  广州中原认为,3月房企集中冲业绩,广州部分房企实行特价房营销,外围区域打折降价,促使市场热度快速恢复,疫情期间积压的购房需求集中释放,新开盘项目平均去化率升至43%。到了4月,迫于供货压力,广州房企推售节奏明显加快,但市场信心普遍不足,皆以“小量快跑”的形式为“五一”假期试水,开盘供货量少,而在折扣优惠结束后,4月案场到访量、去化率均有不同程度的回落,新开盘项目平均去化率降至31%。

  从此前两月的销售情况看,广州高性价比项目去化表现良好,售价偏高、外围区域项目销售普遍遇冷,长期来看面临较大去化压力。克而瑞研究中心指出,广州市场不缺需求,但购房者普遍理性,更偏好高性价比产品,预计年中、金九银十、年末这些传统销售旺季,部分房企或将打折降价冲业绩,届时成交量有望明显回升。

  对于房地产的后市,不同的机构和专家似乎表达出不同的观点。中国指数研究院则预计,短期来看,房地产行业仍面临一定压力,未来仍将有更多地区优化调控政策,以稳定市场预期,但限购、限贷等主体政策难以放松。

  不过,中国城市房地产研究院认为,经历2020年一季度楼市震荡后,4月楼市恢复,今年“五一”假期楼市终于迎来部分城市小阳春。一线城市量价齐涨成为全国楼市的起点,核心二线城市逐渐复苏。预计下半年二线与核心三四线城市回暖,四季度更多三四线城市逐渐回升。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,“五一”小长假期间多地楼市网签数据上行,不少城市签约量上涨10%—20%,这说明年初因为疫情影响而延迟需求正在恢复入市。预计5—6月将出现一次类似2019年年初的小阳春,因为疫情延缓了需求入市,在疫情基本平稳后将逐渐入市。但在整体“房住不炒”政策下,市场不会有大幅度波动,市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平,价格也会出现局部小幅度上行的可能性。(记者 冯善书 葛政涵)

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