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穗每新增5套住房就有1套公租房
来源: 南方日报    时间: 2017-08-17 14:57

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  14日,广州市国土资源和规划委员会印发了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,未来5年,广州计划供应住宅用地3200万平方米。值得注意的是,住房建设计划安排75万套,而租赁住房15万套,从供地占比来看,租赁住房也占据了25.8%。这意味,未来五年每新增五套住房中,就有一套是租赁住房。

  此前,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(下称“租赁16条”)。“租赁16条”首次提出“将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划”,如今市国土规划委已经落实,而其他措施的具体实施细则,原则上8月底前公布实施,备受关注的“租购同权”如何落实值得期待。

  而不久前中央九部委联合发布通知要求大力发展租赁市场,业界称租赁时代就要来临,广州作为首批12个试点城市之一,在发布了“租赁16条”后也备受瞩目。今年广州市委市政府将住房保障工作列入“十件民生实事”惠民承诺内容,并写入《政府工作报告》,而截至7月底,多项任务都已经超额完成目标。从原有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房到如今的公共租赁住房,面对“租时代”广州已经多次尝试,积累了创新样本。

  过去五年广州住宅用地计划供应面积

  未来五年租赁住房供地占比达到25.8%

  此前,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场,同时选取了12个城市作为首批试点城市,广州在列。

  据统计,近十年广州常住人口增加近350万人,从2011年至2016年约增加129.3万人,如何满足新增住房需求是广州在城市快速发展中必须解决的一个问题。

  广州链家的数据显示,2017年上半年广州市住宅总体套均租金为3815元/月,在租客群体中,30岁以下的成交比例为54.8%,比2016年全年的49.2%增加了5.6个百分点,这意味着很多年轻人靠自己的积蓄购房要等到30岁之后,这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象,而租房成为了他们的选择。

  为此,“租赁16条”通过“供”、“改”两个渠道增加租赁住房供应。例如,“租赁16条”提出,增加租赁住房用地有效供应,实施一定条件下的竞自持租赁住房面积等灵活竞价方式;允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气价格标准。

  值得一提的是,“租赁16条”首次提出“将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划”。而在14日,广州市国土资源和规划委员会印发了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,制订了具体实施细则。本次的用地供应计划也取消了之前“保障性住房”的提法,取而代之的是“租赁住房”的概念,并提出未来5年,广州计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套,租赁住房供地占比达到25.8%。

  对此,业界人士认为,如此大的新增供应量肯定能缓解目前市场严重的供求矛盾,如真正落实将从根源上解决高房价问题,而此次专门提出供应租赁用地会对培育租赁市场起到积极的作用,而相应的配套政策也待出台。

  本月,广州十部门联合发文要求从严落实房地产调控,在业界人士看来强调的意味更明显,但广州市教育局的加入或是为“租购同权”的细则出台布局。而根据《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,广州市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、广州住房公积金管理中心等牵头单位承担主体责任,制订具体实施细则,原则上8月底前公布实施。如今,国土规划委推出未来五年的住宅用地供应计划,此前备受关注的“租购同权”如何落实值得期待。

  今年广州住房保障工作已超额完成

  无论是“租赁16条”,还是广州十部门联合发文,三令五申的主要目的之一是为了解决新增住房需求。今年广州市委市政府将住房保障工作列入“十件民生实事”惠民承诺内容,并写入《政府工作报告》,提出要基本建成保障性安居工程住房6000套,新增发放住房租赁补贴500户,新开工筹集棚户区改造住房5000套。

  本月14日,广州市住建委官网公布了今年广州住房保障工作目标任务及完成情况。截至7月底,多项任务都已经超额完成。基本建成保障性安居工程住房9151套,完成目标任务的152.52%;新增发放住房租赁补贴1457户,完成目标任务的291.4%;广州开工棚户区住房改造8898套,完成目标任务的177.96%。亮眼的数据证明了广州全力解决新增住房需求的努力。

  5月,房源为白云区金御苑经适房项目的540套经适房进行选房,而经适房也将成为历史名词。据了解,包括该项目在内,广州在建可供应的经适房项目只有四个,房源约2540套。从2012年起,广州除正在建设和已批准立项的项目外,已暂停新增建设经适房,并于2013年4月12日起暂停受理申购经适房申请。

  取而代之的是更加灵活,具有退出机制的公租房。如今,原有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行,统一归类为公共租赁住房,只租不售,形成以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度。

  6月份,广州市2017年户籍家庭公共租赁住房开始接受申请人意向登记,总套数为5106套。其中,按照配租顺序原则,复退军人、国家定期抚恤补助的优抚对象家庭、孤老家庭、有家庭成员属三级以上(含三级)残疾人等13类对象优先配租。

  除了面向低收入人群,新就业职工住房和外来务工人员的居住问题也纳入了住房保障范畴。7月,广州市住房保障办公布了《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》,对来穗务工人员公租房申请条件进一步放宽,拟不再设定收入线、准入标准和资产限额。

  去年出台的《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》,将本科以上新就业大学生,高新技术企业、创新标杆企业职工以及基本公共服务行业从业人员纳入了住房保障范围。本月初,今年第一批单位整体租赁“人才房”分配结果已经出炉,与此同时,面向个人、家庭租赁的共5860套“人才房”也刚刚结束预申请阶段。

  根据国土规划委推出的未来五年的住宅用地供应计划,未来五年广州还将提供一定规模的人才公寓,届时或将开启广州新的居住形式。

  ■观察眼

  房企“试水”租赁市场

  “城中村”变身长租公寓

  “租赁16条”提出要壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极,为此,将采取发展“城中村”现代租赁服务业、打造广州现代租赁产业总部经济等措施。与此同时,与酒店、住宅、出租屋不同的长租公寓产品不断涌现,而随着资本的不断介入,中介运营、开发商、酒店、专门的运营机构等纷纷“试水”。

  “泊寓是为青年群体提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌。”据广州泊寓总经理张成皓介绍,早在2014年他们团队就在广州接收了第一个项目——万汇楼,该项目本来是廉租房,在进行年轻化的软装改造后,最终万汇楼的住宅出租率从70%提升至90%,商铺从50%提升至100%,经营收入增加1倍。

  此外,该项目还尝试从传统物业管理转变为线上管理,并试水店长合伙机制,最终,管理人员减少一半,一年节省了约60%的管理费用。如今,泊寓将所有租务场景都实现了线上管理。张成皓表示,目前,泊寓开业项目16个,房间数超过4000套,面积约18.8万平米,整体出租率仍保持在90%以上,今年预计的年营收将突破1个亿,开业的规模预计达到1万间左右。

  广州泊寓的项目来源主要分为重资产和轻资产两类,重资产项目为地产自持物业的经营以及对一些有价值的产品进行收购;轻资产项目则通过租赁后改造的方式获取。以棠下项目为例,该店由6栋旧厂房改造而来,一期266套房开业两个月内即满租,成为了城市更新及老旧物业改造领域的标杆项目,其设计师则称之为“一个变旧为新的改造实验”。

  在人群选择上,泊寓也有着自己的特色,定位为目前房屋租赁市场的大众人群——35岁以下年轻白领。除此之外,广州泊寓也在小范围尝试青年白领以外的长租人群,如峯汇项目面向高端人群的服务式公寓,科学城项目部分面向企业的蓝领公寓。

  泊寓是长租公寓这两年快速发展的一个缩影,从运营主体看,如今中介、酒店、开发商、公寓运营单位等都纷纷进入,如今已经形成了诸如YOU+、自如、魔方公寓等多个各有特色的品牌。

  在张成皓看来,长租公寓产品前期改造投入较大,加之租金售价比、高额的租赁税费等因素,项目必须达到较高的出租率才有可能盈利,而收回前期投入成本则需要6到7年左右的时间,长租公寓业务的盈利性与传统的地产即售业务有较大差距,但其优势在于租赁业务有较为稳定的现金流,受调控的影响也较小,且其客源与传统的即售业务和其他新业务间有着较好的适配。随着“租赁16条”以及后续的具体细则出台,或将为长租公寓产品的发展扫除障碍。(记者 傅鹏)

(责任编辑:冯倩敏)
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