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小区楼顶绿化 几家欢喜几家愁?
来源: 南方日报    时间: 2017-05-17 09:35

  园林式天台绿化。 南方日报记者 符超军 摄

  深读 南方调查

  进入5月,广州天气越来越热,作为缓解城市“热岛效应”的举措之一,屋顶绿化受到市民追捧。

  尽管屋顶绿化技术已相当成熟,但在实际操作中,由于缺乏有效的技术指导和管理,出现的问题不少。在不少地区,公共建筑物纳入统一规划,非公共的住宅小区则未有明确引导。一些小区居民私自占用屋顶,私建花坛、苗圃,却没有做好防水、排水措施,导致屋顶水泥地不堪重负,出现开裂,顶楼住户天花板渗水。

  美与“愁”之见

  站在广州越秀区广州大道高楼处俯瞰,两侧大多数建筑群楼顶被绿色铺满。摆上两张小桌子,俨然成为市民休闲好去处。

  近年来,在广州市越秀区政府的统一部署推动下,写字楼、厂房等公共建筑物屋顶加快绿化工程,景象焕然一新。但与此同时,一些小区住宅等非公共建筑物的屋顶,由于未纳入政府统一规划之中,在绿化过程中也出现不少问题。

  为方便小孩读书,赵先生于今年年初购买了光轴天河区某小区一套30楼的顶层住房。近期准备装修时发现,家里天花板多处生出大量霉点,且部分墙壁有开裂脱落迹象。赵先生想起楼顶摆放的大型花盆,怀疑天花板渗水与此有关。

  赵先生告诉记者,他所在的小区楼顶几乎全被“圈占”,摆满了各种花盆,也有个别居民用水泥垒砌了小块园地,用以种植蔬菜、水果。这些大重量的花盆、水泥砖块以及潮湿的泥土,给屋顶施加了重压,造成多处水泥地开裂,水泥板缝隙中不断有水渗出。在一处雨水口,泥沙水四处流淌,流过的地方青苔横生。

  “这种植物是很顽强的,只要有缝隙,它就能一直往里扎根,这无疑给墙壁带来隐患。”工程技术人员勘测后,认为由于种植户未能做好防水、排水设施,且花盆的重量过大,已经危及了赵先生的房屋安全。

  记者走访发现,由于没有统一的规划,小区业主都是各自“占领山头”,私搭乱建现象较多。屋顶绿化最大的隐患就是种植不当,包括对建筑物承重的估算不足、排水设施的铺设混乱,造成房屋开裂或者污水横流。部分业主在楼顶种植蔬菜,施肥中产生大量臭味,影响小区环境。

  “政府只是鼓励市民去做,很多市民也认为自己是在为公众服务,但因为没有一套系统的流程,也没有完整的技术指导,最后发展到个别住户满怀热情地去绿化,到头来害苦了其他业主。”赵先生认为。

  天台权属之辩

  中山大学地球环境与地球资源研究中心周永章教授告诉记者,广州住宅屋顶绿化推广缓慢的原因之一,即是产权归属不明确。“技术问题可以解决,但是市民对绿化接受度还存在不同,没有形成共识。”周永章说。

  不同于写字楼、学校等公共机构的屋顶,小区屋顶的产权归属一般属于全体业主。北京市盈科(广州)律师事务所律师冯世峰告诉记者,根据物权法第七十条的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”如果在规划上没有被认定是“特定房屋”,则小区天台的权属归小区全体业主共有,全体业主有共同管理的权利和义务。

  既然是归属全体业主所有,是不是意味着谁都可以占用呢?冯律师进一步解释,根据《物业管理条例》,全体业主对天台有共同管理的权利和责任,可以通过业主大会形成天台的管理规约,对包括天台种植在内的使用范围作出规范。“个别住户不应违反管理规约擅自使用天台进行种植。”冯律师说,种植业主应该征求其他业主的同意后才能种植。

  赵先生告诉记者,在其楼顶种植的居民主要是9楼的住户。这户居民种植习惯由来已久,此前也因为私自修建水泥菜地受到住户投诉,被城管拆除过一次。但城管走后,种植居民把碎砖重新垒起,又种起了菜。双方多次沟通未果。

  9楼住户坚持认为,正因为是公共空间,所以谁都可以使用,不存在问题。这也是许多小区业主持有的观点。

  管理与监督之思

  显然,“谁都可以使用”带来的问题同样明显。虽然相关部门大力提倡屋顶绿化,也出台了一些支持政策和措施,但对于非公共建筑屋顶绿化配套法规和技术规范的缺乏,使得屋顶绿化工作仍任重道远。

  由于屋顶的公共属性,冯世峰告诉记者,根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”如果个别业主在天台种植时加盖了建筑物,未取得建设工程规划许可证的,城市管理执法部门将依法予以处罚。

  所以,一般小区所在街道的城管部门对此拥有执法权。赵先生告诉记者,其小区所在的街道办城管执法处曾多次对小区种植户进行劝诫,并拆除过部分种植建筑物,但效果并不明显。“城管虽然有执法权,但也只针对建筑物,像这样大的花盆我们也不好处理,也没有相关的法规指导。”该街道办城管执法处工作人员告诉记者。由于缺乏明确的监管措施,城管部门在执行时也无具体条例可以参考。

  在屋顶绿化实施的具体要求上,以广州为例,虽然出台《屋顶绿化技术规范》,对住宅屋顶绿化提出了明确要求,但该规范只是一些方向性指导,比如将屋顶绿化分为了花园式屋顶绿化和简单式屋顶绿化两种,列出了适宜屋顶生长的90种植物。“对于住宅屋顶绿化具体由谁来操作,谁来管理、监督执行,要增设哪些必要的配套设施,如何去考虑屋顶承重荷载,做好上水设施和安全防护设施,后期如何养护,这些都还没有一个具体的实施细则。广州市城管委相关专家指出。

  周永章教授认为,政府的引导很重要。“由于住宅屋顶的公共属性,容易产生利益问题,因此需要政府进行引导。”周永章说。

  专家认为,屋顶绿化在国内外已经推行得比较成熟,技术上已经不存在障碍。但如果想要把所有的建筑物都纳入屋顶绿化范围,仍然需要对非公共建筑推行屋顶绿化进行严格要求,不能随意由个别业主自行建设,合理的方式是由业主委员会出面,或者委托物业来实施。此外,政府在资金上予以一定的补贴,鼓励小区居民共同做好屋顶绿化。记者 邓强

 

(责任编辑:李庆招)
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