广东
长租公寓承载城市活力与生机
来源: 《瞭望》新闻周刊    时间: 2017-04-10 18:00

  长租公寓在吸引新城市人的同时,面临如何确保租户享有与户籍人口同等配套公共服务权益的问题

  创客社区开创了“青年公寓+ 创客空间”的新模式。这是YOU+ 创客社区“集市展板”上张贴的各种活动创意 梁旭摄

  在房价高企的北上广深等一线城市,“漂一族”望“房”兴叹。逃离还是重回,这是一个问题。如何让年轻人在城市扎根逐梦?

  魔方、YOU+、壹栈,作为与酒店、住宅、出租屋不同的长租公寓,勇闯住房租赁市场,进入租房者的视野。

  对租房者来说,长租公寓不仅仅是房,还是一个共享的港湾;对一座城市来说,长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。住房租赁市场亦成为继房屋买卖市场后,老百姓实现“住有所居”的重要载体之一。

  走出城市“孤岛”

  每当早晨阳光照在万汇楼的天台上,61岁的巫大娘就会抱着八个月大的小孙子出来晒太阳。偌大的天台上,有人晒被子,有人晾衣服,有人带娃,也有人遛狗。就是在这里,她认识了自己的潮汕老乡,在广州这个陌生的大都市,找到了自己的“朋友圈”。

  万汇楼位于广佛交界的金沙洲区域,距离市中心约10公里。这是万科在长租公寓的首次试水,属于万科的自有资产。从2014年底正式运营以来,286间房常常满租,每月租金在1400元左右。

  与万汇楼一街之隔就是万科四季花城住宅小区。巫大娘的大儿子住在四季花城,小儿子就住在万汇楼。“在四季花城,人生地不熟,儿子上班后,就剩下我和小孙子,门一关谁也不认识谁,简直是活受罪。”巫大娘说,但万汇楼很热闹,特别是在天台,住着住着就混熟了。

  万汇楼店长黄妙容说,万汇楼的主力户型为一房一厅的34平方米,有14平方米的迷你小户型,也有70平方米的两室一厅,能够适应多种租房人群的需要,租房者多是地铁六号线沿线的上班族。

  科韵路地铁站出来,再骑一辆共享单车,10分钟左右就可到达位于广州市天河区棠下城中村的泊寓长租公寓。远远望去,在一片破旧的城中村里,泊寓成为一抹亮色,显得与众不同。这里曾是天河棠下村第六经济社的厂房,2016年初广州万科接手后,整体翻新改造,三栋破旧的厂房变成了色彩鲜艳、风格鲜明的长租公寓。

  与市面上的酒店式公寓不同,租住在这里的人,年龄需在20~35岁之间,入住时需要提供职业证明,入住时间需在半年以上。泊寓自去年9月正式开业以来,出租率已达9成,颇受欢迎。

  从事知识产权法务顾问工作的郑燕萍毕业后一直租住在城中村的“握手楼”,去年10月搬入泊寓。在她的微信里,大约90名“租友”组成了一个朋友群,与郑燕萍玩得比较好的大约有20个人,他们不定期会举行派对,玩狼人杀等游戏。

  “从毕业后踏入社会工作7年所认识的朋友,可能都没有我这5个月在泊寓认识的朋友多。”郑燕萍说,“在这里,我找到了一种友谊的、精神上的归宿,走出了心灵孤岛。”

  租赁保住城市的活力和生机

  “棠下泊寓的诞生,源自天河区的融合试点。”广州市天河区棠下街道办副主任刘悦说。

  早期的棠下村,地处城乡结合部,远没今日的繁荣。20世纪80年代开始,外来人口大量涌入广州,棠下村村民在自家宅基地上开始修建出租屋,凭借低廉的房租,棠下渐渐成为广州聚集人口最多的城中村之一。

  随着广州城区东扩,天河区发展成广州新的城市中心,总部企业、创新企业集聚,创造了大量高素质劳动力就业机会。地处天河核心地段东部边缘,毗邻石牌、五山、龙洞高校区的棠下村成为大学毕业生的“落脚点”。

  数据显示,棠下街辖有总人口约35万,其中外来打工人员近26万人,集中居住在棠下、棠东城中村的7000多栋、超过10万套出租屋里。其中高收入者,低收入者的社会成员所占比例,分别为15.6%和22.8%;中等收入者占比达61.6%。

  “在棠下租居的创业青年群体年龄在20岁到35岁之间,绝大多数非广州本地人,主要来自农村或二三线中小城镇,经济收入在2500元到1万元之间,具有强烈的向上流动愿望。”刘悦说,这些“智力型移民”的归入为广州创新发展提供了源源不断的人力资源。

  正是选择落脚棠下村的城市新移民群体中,涌现了一批我们熟知的互联网知名企业的缔造者,如网易的丁磊、4399游戏的骆海坚、邢帅教育的邢帅、39的联合创始人秦刚,以及他们团队的技术中坚。在他们看来,创业成本的一个关键因素是创业团队的生活成本。

  “微信团队创业时,很多大学生从高校招来就安排在上社租住,生活压力较低使大家能够安心技术创新。”微信创始团队技术官、图普科技CEO李明强说,也正是这个原因,在他离开微信创设图普科技时,办公点依然选择在棠下社区辐射范围的广州信息港。

  “与六七十年代出生的那代人不同,80后、90后大学生进入社会后,追求生活品质,不愿将就成为一大特征。”刘悦说,改造城中村的脏乱差环境,满足年轻人租赁消费升级的需要,才能“锁住人才”,改善棠下村的人群结构。

  “握手楼”也越来越不适合年轻人对社交关系的需要。这些城市新移民,12年应试教育后,经过4年大学,甚至3年研究生后,离开群居的高校宿舍进入社会,在城市奋斗的孤独感也愈发强烈,他们渴望一种新型居住模式,既能满足生活的独立性,也能实现对公共空间的共享。

  “试点很成功。居住在泊寓的年轻人,各怀特长,价值观趋同,在相互交流中就会碰撞出新的想法,甚至创业机会。”刘悦说,安居才能乐业,一座城市只有不断吸引年轻人扎根才能保持生机与活力。

  随着广州中心区土地单价迈入“4万元”时代,由于涉及利益关系复杂、资金需求量庞大,告别“大拆大建”的传统路径,城市微改造成为城中村“转型升级”的最优选项。

  广州凤凰社区是YOU+的第一间社区。6年前,YOU+创始人签下了这座原高露洁牙膏厂厂房,开始了长达10个月的产品改造。2012年6月,凤凰社区正式对外营业,一个月内133间房间全部满租。

  广州海珠区龙凤街道办负责人说,经过改造后的凤凰社区,不仅为年轻人提供了一个可以居住的房子,也提供了一个让他们思想得以交流,生活得以相互扶持,心灵得以安放的“家”,还对旧建筑予以活化和利用,盘活了几乎失去经济价值的旧物业,优化了老城区景观。

  眼下,距离泊寓棠下店300米的地方,又一个长租公寓项目开始筹备。在棠下村八社,5栋“握手楼”共126套出租屋组成的社区也交给广州万科改造运营。由于进深狭窄,一二三楼采光、通风不好,改造难度和成本将远远大于普通旧厂房。

  “对业主方来讲,租金来源稳定,旱涝保收;对政府来讲,增加了税收,方便了流动人员管理,提升了辖区人才质量;对运营企业则实现了规模经营效应。”广州万科新业务所所长罗明亮说。

  掘金万亿蓝海面临“成长烦恼”

  与发达国家不同,我国房屋租赁市场极不成熟,市场中以个人房东和中介二房东为主,租客在这个体系中处于弱势地位。不少人有着糟糕的租房体验:房东毁约,被迫临时找房。尤其是在一线城市过去几年内,房价不断上涨,房东想要卖房赶走租客、随意提价等情况经常发生。

  业内人士表示,我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在发达国家成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。长期以来,机构作为租赁市场房源供给主体,其应有的作用未得到发挥。

  随着北上广深等一线城市进入存量房时代,在过去三年,魔方公寓、YOU+国际青年社区等独立品牌公寓如雨后春笋般出现。

  中介代理机构链家则成立了链家自如品牌。2016年,链家自如友家宣布独立运营,目前管理房间数超过25万间。

  招商蛇口运营公寓面积超过60万平方米、万科计划至2017年实现15座公寓的持有运营。各种利好因素推动之下,租赁市场蓝海将迎来大爆发。

  然而,租赁企业在向专业化方向发展时,也面临“成长的烦恼”。

  税负首当其冲。万科长租公寓负责人张成皓告诉记者,机构出租房屋,要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税,其中房产税占租的12%,增值税抵扣后需缴纳5%~6%,整体税率接近17%~18%,抑制了租赁企业的发展。另一方面,一些不规范经营的“二房东”、个人出租屋,为了避税甚至不进行租赁备案登记,加大了正规企业的竞争劣势。

  消防验收也是不少租赁企业面临的困境。目前,全国除深圳以外的多数地区,消防验收的前提是规划与报审用途一致,比如规划为商业的项目,报公寓经营用途,很多报验窗口根本不受理。

  “由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长,经营过程中物业的使用用途类似住宅,但经营行为又类似商业,和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中,有的参照住宅,有的参照商办公,有的参照酒店,有的归为‘出租屋’不用验收,即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大。”张成皓说,标准不清,给建设、运营增加了不确定性。

  摆在租房者面前的问题是,如何让持有居住证的租户们也享有与户籍人口同等配套的公共服务。到那时,租房者的子女也能就近入学,学区房不再以户籍为唯一导向,住房租赁市场发展将蔚为可观。(记者周强)

(责任编辑:王佳)

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