广东
2017楼市关键词:去库存、防泡沫
来源:南方日报   时间: 2016-12-23 11:20

  绘图:杨佳

  2016中央经济工作会议于12月14日至16日在北京举行。会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  因此,可以看出,中央经济工作会议确定2017年房地产调控主基调——去库存与防泡沫并举,并加快研究建立长效机制。业内认为,2017年将是中国楼市小周期调整年。

  值得注意的是,会议首提“抑制房地产泡沫”“回归住房的居住属性”,表明热点城市房价快速上涨已触及“政策红线”,预计2017年“房价不止、政策不停”,与防控金融风险的宏观背景一脉相承;三四线城市去库存等供给侧结构性改革得以延续,由原来主要政策性支持,此次得以与提高城市“基本面”联系。

  供给侧改革深化 防控资产泡沫

  中央经济工作会议指出,2017年是实施“十三五”规划的重要一年,是供给侧结构性改革的深化之年。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效,预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。

  事实上,从7月政治局会议开始,防控资产泡沫的调子就已经很明确。

  中央经济工作会议指出,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,由此可见,多用差别化的信贷、限购、补贴等措施可将调控更加细化,彻底避免“一刀切”。会议还提到要重点解决三四线城市房地产库存过多问题,要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

  支持自住需求 严限投资投机购房

  会议特别提到:要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  多位政府和行业学者认为,房地产问题被中央经济工作会议公报单独列出,可以看出2017年房地产市场全局性影响之大。住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,中央经济工作会议公报中提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,明确了房子的居住定位,而不是用来稳增长或者保增长,找到了问题的症结。

  业内解读认为,购房者的自住需求依旧得到支持,这也是“房子是用来住的”本意;而投资和投机性购房则会被严格限制,尤其是信贷方面,去杠杆的措施将继续执行。

  会议还提到,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。从这一点来看,接下来全国房价走势的基调是“稳”字当头,既不会出现疯涨局面,也不会出现暴跌。

  对此,第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬认为,明年下半年或再现住宅市场分水岭。他表示,2015年末到2016年的住宅市场太过热情,政策调整也是希望可以稳定市场。因此2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期,成交量及价格都将放缓,2017年下半年市场有望迎来逐步回暖,具体回暖力度还要看中国整体经济的情况。

  加速建立长效机制 房地产税仍在研究

  业内人士认为,长远来看,中国的房地产市场要稳定健康发展,发挥房地产税抑制投资和投机需求作用尤为重要。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示,房地产层面的制度建设至少包括土地、住房、投融资、税制等制度改革。他认为,十八届三中全会明确了房地产税立法并适时推进改革,但目前的房地产税改革进度,并不符合改革时间表。“光讲政策调控,光讲限购限贷不解决问题了,只能是按一按,暂时缓和矛盾的情况下,组织有效的制度供给,推行双轨统筹,是不是赶快要把房产税率建设因素往上争取配到位,通过立法过程,必须税收法定,要有一段时间,假定明天就启动一审,走完三审到四审也得一年左右。”

  国家税务总局原副局长许善达则认为,中国要搞房地产税,方向没有问题,但要符合中国国情。目前,房地产税仍在研究当中,“在法律上,对国有土地征一个财产税,在法理上是相悖的。因为所谓的财产税是对财产所有者征的,你买的房子住宅是你的,土地仍然是国家的。所以对国有土地是不能征财产税的,这是法理上一个非常重要的原则。所以我们中国要搞房地产税,这个方向没有问题,但是一定要符合中国土地国有、农村土地集体所有这样一个基本的经济制度,与这个基本经济制度不相一致的法律的条文,那个是绝对不会实行的。(房地产税立法)现在还在研究之中。”

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  调控成效初现广东11月份房屋成交环比下降

  广东省房地产行业协会日前发布的2016年1-11月广东房地产市场简报显示,国庆前后的调控新政对市场起到了一定的降温作用。全省房屋成交在销售面积、销售金额呈现回落态势。

  省内出台新政六城成交表现分化

  今年以来,广东房地产市场整体成交畅旺,商品房销售面积、销售金额于1-10月便已分别达1.17亿平方米和1.30万亿元,超过了往年全年水平。今年1-11月,销售面积、销售金额分别达1.29亿平方米和1.44万亿元,同比增长27.7%和45.5%,增速较1-10月分别回落3.9个和4.8个百分点。其中,商品住宅销售面积、销售金额1.16亿平方米和1.28万亿元,同比增长27.0%和47.9%,增速较1-10月分别回落3.9个和4.5个百分点。从单月来看,11月商品房销售面积1192.59万平方米,同比基本持平,但环比下降14.2%,环比增速连续两个月回落。从房价看,1-11月商品房销售均价11157元/平方米,同比增长13.9%;商品住宅销售均价11012元/平方米,同比增长16.4%,增速与1-10月基本持平。由此反映,国庆前后的调控新政对市场起到了一定的降温作用。

  从区域市场看,珠三角地区商品房销售面积、销售金额分别为9517.04万平方米和12631.24亿元,分别占到全省的73.8%和87.8%;粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积则分别占到全省的4.9%、6.9%和14.4%。价格方面,1—11月,珠三角商品房销售均价为13272元/平方米,同比增长15.6%;粤东6446元/平方米,增长12.4%;粤西5383元/平方米,增长9.5%;粤北山区4696元/平方米,增长3.9%。珠三角和粤东地区商品房价格增长快于粤西和粤北山区,且涨幅较大。

  从出台新政的深圳、珠海、广州、东莞、佛山和惠州6个城市来看,1-11月商品房销售均价包揽全省前6席,其中深莞惠和珠海的房价涨幅明显高于广佛的涨幅。从销售量看,深圳、珠海商品房成交面积在10月环比回落16.4%和70.3%的基础上,11月成交面积继续回落38.5%和30.8%,创下年内最低单月销售面积,且仅相当于去年同期销售面积的37.6%和51.9%。惠州因10月成交基数大,11月环比回落51.7%,整体成交量处于相对高位;广州、佛山、东莞在经历10月成交环比较大幅度回落后,11月成交量均出现回升,分别环比增长2.5%、21.7%和29.1%。

  明年房地产销售市场将面临调整

  库存方面,截至11月期末,全省商品房待售面积累计5485.95万平方米,同比下降3.5%。待售面积创下年内最低值,且低于2015年期末,去库存取得阶段性成果。其中,商品住宅待售面积持续下降,截至11月期末降至3088.73万平方米,同比下降13.9%;而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则继续增长,11月期末分别同比增长9.2%、13.9%和15.9%,待售面积达到234.92万、987.18万和1175.12万平方米。省房协分析观点指出,虽然商品住宅库存去化加速,但热点城市库存不足和三四线城市库存去化困难共存;办公楼、商业营业用房库存去化未有明显改善,商品房库存的结构性问题依旧突出,因城施策的调控思想也仍将继续贯彻。但结合12月9日政治局会议提出的“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,国家对房地产的调控重点将转向建立维持市场持续稳定的长效机制上。

  而展望后续市场走势,省房协分析指出,随着国家抑制资产泡沫和贷款政策趋严,购房门槛大幅提高,加之前期住房需求大量释放,商品房销售难以长期保持如此高速的增长,预计2017年房贷增长将有所放缓,房地产销售市场将面临调整;同时受国家加强房地产领域资金监管和人民币贬值、美元加息等影响,房企国内外融资难度加大,融资成本上升,房企资金状况将比2016年有所收紧。

  策划:李广军采写:南方日报记者 许蕾 李广军

  楼市观察

  明年房价看住一个“稳”字

  到了年末,预测明年房价走势又变成了一盘“例牌菜”。专家学者各抒己见,就连勉强算“业内”的楼记也动辄被问起这个问题。

  从历年的经验来看,来年房价走势的第一个信号,会出现在前一年的“930”前后。因为“930”是楼市调控的高发节点,是严是宽,基本定了一个风向。今年“930”前后的调控潮自不必多说,直到目前,调控一波接一波还未完全平息。而近日举行的中央经济工作会议,更是对房地产行业极为关注,篇幅之长,近年罕见。从会议公告的行文来看,在部署2017年工作时,列了四条内容,其中将房地产单独列为一条:促进房地产市场平稳健康发展。同时,又在第一条(深入推进“三去一降一补”)中,包含了房地产去库存。由此可见高层的重视程度。

  值得注意的是,去库存“因城因地施策”看似延续了此前“分城施策”的做法,没有太大变化,而实际上,去库存已经从全国范围,被聚焦到了三四线城市,可以说,这一决策更有针对性,同时也是符合供给侧改革深化的思路的。

  此次会议对2017年房价走势释放的信号是:防止出现大起大落。也就是说,房价不会剧烈波动,以平稳为主,但也应当看到,这一描述有个前提是“抑制房地产泡沫”。

  以稳为主,就说明如同今年部分热点城市房价上涨过快的局面不会出现,或者说,一旦房价暴涨,调控就会及时到位。与此同时,出于房地产行业健康稳定发展的需要,房价暴跌崩盘的现象也不会出现。

  综合来看,“930”前后开始的调控潮对房价过热区域起到了稳定作用,中央经济工作会议进一步为房地产定调。由此看来,至少明年上半年的房价与现阶段相比,不会出现大的变化。从此次会议对自住型需求的支持不变出发,刚需购房面临着不错的时机。

  也有业内人士认为,仅从政策上禁止投资和投机买房是远远不够的。正如中央经济工作会议所提到的,加快研究建立长效机制,业内认为,从税负上对投资和投机买房进行更多的约束,才是更加合理有效的手段。从目前来看,我国在房地产方面的税费集中在交易环节,而与持有环节相对应的房地产税迟迟未能出台,因此,房地产税的推进又一次被推上了关注度的风口浪尖。许蕾

(责任编辑:彭浣鋆)

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