深圳宝安创业一村卖车位引发争议     

    图为发生车位权属争议的创业一村。     

    新华网深圳5月8日电(赵南坚 蔡闻佳 沈文金) 近日,记者接到深圳市宝安区创业一村部分业主的报料,称他们小区的145个停车位被宝安区住宅局“抵卖”(住宅局拖欠建筑商工程款)给建筑商韶关第一建筑工程公司深圳分公司(以下简称“韶关一建”)。3月,韶关一建在小区张贴告示,通知业主前来承租车位。业主们表示,有关部门此举违反了《物权法》的相关规定。

　　【缘起】

    出卖配套设施三方起争议     

    据小区业委会负责人温某介绍,创业一村小区是由宝安区住宅局和韶关一建共同合作开发建设的安居小区,总共有264个架空层停车位,从小区2001年建成起,停车位都被当作小区的配套设施供业主使用,业主只需缴纳管理费。今年3月18日,作为小区建筑商的韶关一建在小区内贴出告示,告知小区内共145个车位的出租和出售权已经由该公司获得,并呼吁业主前来承租。

    业主们对此表示不满,他们认为,根据《物权法》第七十四条,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,而当时他们在与住宅局签订的房产买卖合同中并没有针对地面架空层停车场产权归属问题进行约定,同时住宅局和韶关一建也没有该145个停车位的产权证,故停车场是小区共有的配套设施,产权应当归创业一村全体业主所有。

    韶关一建的负责人解释,在1999年和住宅局签订的代建合同上规定:“全部安居房原则上由韶关一建销售,销售范围包括室内汽车位。”该负责人也表示,后来宝安区人民法院曾判决认定145个车位的产权归韶关一建公司。

    宝安区住宅局表示,关于车位的分配,是在约定支付建筑款项的时候已经规定好了,而且创业一村是属于政府福利房,并非普通的商品房,所以并不适用《物权法》的相关规定。其一名负责人表示,按照1999年深圳市政府第88号令的相关规定,住宅局在出售该小区安居房时并没有将停车位建设成本计入房价,所以安居小区停车位的产权不属于业主所有,而是归开发商所有,其经营方式不需经过业主的同意。

    【专家】

    “车位未计入成本”不是权属依据     

    针对各方的争议,记者采访了广州大学法学院副院长刘兴桂教授。他认为,这涉及到法规的衔接问题,原来广深两地对车位的规划、管理都是政府规划、开发商操作。所以,在《物权法》实施之前,除了明显属于共有权区域的车位(如公共通道、人防设施作车位用、道路旁车位、设计为架空层后来改车位)可以确定为业主共有外,其他情形开发商取得权属并不困难,毕竟拿出规划和解释的主动权在政府和开发商。

    刘兴桂表示,车位未计入成本并不是确定车位权属的依据。《物权法》制定初稿时曾有这个提法,以成本定归属,计入住房开发销售成本的车位为业主共有,否则为建设方所有,但后来由于无法就开发成本这一概念达成共识而取消了这一条。

    南日律师事务所的马锦林律师认为,我国对不动产的取得采取登记制度,取得土地或房屋的产权的唯一依据为产权证,业主只要拥有产权,即使是福利房也同样适用于物权法的规定。因此物业管理公司或开发企业将地面车位占为己有是没有法律依据的,创业一村小区的架空层是地面车位,其规划时也是用于停车,属于住宅楼的配套设施,只要业主们有房产证,停车位的产权就应该属于全体业主。

　　【规则】

    法律冲突时下位法服从上位法     

    “地方规定或旧的规定与现行法律有冲突时,下位法服从上位法是个规则。但既往的行为还是要考虑或适用当时的法律法规,除非法律另有规定。”刘兴桂教授表示。

    也有专家认为,《物权法》要落到实处还需要通过司法解释进一步具体化,抓紧制定或者修改配套的法律法规。如广州市国土房管局和广州市交通委员会联合制定的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》已经于今年4月1日起正式颁布实施。最高人民法院正在起草的《物权法》相关司法解释,有望为业主维权提供更有效的保障。     （完）