专业技能、个人品德、利益分配……问题不比物业公司少，“自我管理”是理想主义更需要操作规范

    “炒掉物管！”这是业主与物管发生纠纷时，从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办？恐怕多数业主没有想过这一问题。“业主自管物业”提供了一种继续管理的可能性。

    这种模式在理论上达到了业主自我管理的要求，在广州也不乏尝试者，但实践中步履维艰：专业素质、个人品德、利益分配，诸多难题并不比由物业公司来管理少。理想与现实的距离有多远，决定着业主自管能走多远。

    新华网广州5月21日电(饶德宏　王卫国)自《物权法》出台后，有关业主自管的声音一直不绝于耳。有人预言，业主自管将是一个不可逆转的发展趋势，成为社区管理的主要模式。但有人认为，业主自管的理想犹如美丽的肥皂泡，稍纵即逝。业主自管在广州到底可不可行？它又能走多远？带着种种疑问，记者近日走访了一些正在自管的小区。    

    成功例证：丰景大厦

    业主交费少了实惠多了

    据《南方都市报》报道，近日，五羊新城丰景大厦业主们“赶走”开发商指定的物业管理公司，由业委会自管大厦物业，并取得成功，成为了广州业委会之间的热门话题。

    据丰景大厦业委会主任周活宁介绍，2004年11月1日，原大厦物业管理公司因涉嫌侵占全体业主水电费和周转金等问题突然撤离，使丰景大厦的保安、保洁等工作陷入困境。在这种情况下，业委会取得绝大多数业主的认同后，实行业主自管。

    在相关部门的支持下，丰景大厦成立物业管理处，沿用了部分原物管公司的经营合同，保留了一些原来在大厦从事物业管理方面的员工，同时还向社会招聘了一定数量的保安、保洁等专职人员，由业委会向业主收取物管费，实行“取之于业主，用之于业主，节余归业主”的收支原则。

    两年多来，小区的物管费由原来物业公司管理时的每平方米每个月1.5元减少为1元，停车费由原来的一个车位300元～600元／月不等，降到了150元～300元／月，同时还减少了每户30％的电费公摊和10％～20％的水费公摊，免收了每户8元的垃圾费。

    “管理相同的物业，我们每个月总共少收了3.1万元，而且每个月还有6000元的节余，供购买礼物发放给全体业主，组织老人、儿童开展座谈和游乐活动等。”周活宁说。    

    迷茫例证：N个小区

    业主不交费、怀疑牵头者

    其实翻看近年的报道，自2003年国家颁布《物业管理条例》以来，业主自管就一直被作为一种美好的管理模式广为推崇，尤其是在一些物业公司管理不善的小区，业主自管的呼声更高。在广州，像丰景大厦这样实行自管的小区现在并非鲜见，但记者调查发现，像其这样取得成功的却为数不多。更多的小区是在“折腾”一番之后，陷入迷茫与困顿之中。据广州业主委员会联谊会主席孙威力介绍，广州目前实现业主自管物业的小区不到10个，但在实际操作中多数不够理想，比如管理经验不足引发业主很多意见。

    赤岗果园场小区从2003年开始尝试实施业主自管。据临时管理小组负责人张师傅介绍，原物管撤出小区后，业主大会通过投票选举11名业主当小区管家，以780元的月薪，聘请小区内的下岗工人担任值班和维护工作，实行自管自治。两年多来，小区物管费由0.43元／平方米降至0.3元／平方米，每月收支盈余也定时公布。尽管如此，在记者采访中，仍有数位业主表达了对该模式的质疑。据他们介绍，小区共有三名管理者，每月拿830元的工资，“这笔钱根据什么计算的，怎么划定，我们持怀疑态度”。另外，业主对下岗工人担任值班和维护工作也持怀疑态度，“他们很用心，但毕竟不如物业公司那么专业”。

    而业主自管了一年多的天河棠下迎翠春庭小区，则陷于“收费难”的困顿中。据该小区业委会主要负责人之一的谭小姐介绍，2006年4月，在前期物管撤离新物管企业不愿入驻的情况下，业委会接手小区物管工作，实行自我管理。但某些业主拒缴物业管理费的行为却使业委会的工作无法继续下去。这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业委会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自我管理的旗号为少数几个人谋私利，“有些时候，其他业主家的猫在他们家门口拉了泡尿，也能成为他们不交物管费的理由”。起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务，这让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列，“现在这个数量已经达到了10％”。

    谭小姐坦言，实行业主自管，负责具体事务的人不拿报酬，仅凭热心是干不长久的。虽然她并不是冲着钱去干活的，但干久了以后始终觉得支撑不住，再加上因为小区的事务得罪了一部分业主，她就更觉得不值得了。据谭小姐介绍，最初确立业主自管模式时，业委会共有十位成员，现在已经有四位成员撤退，而且还“补充不上来人”。    

    行家发言：它是趋势

    预计过半小区会如此管理

    综合目前广州顺利实行业主自管的小区看，业主自管能成功的项目一般具有如下特点：项目小，房地产开发商遗留问题多或房地产商自建自管的项目。孙威力则认为，业主自行管理小区物业将是未来的方向和趋势，他预计今后50％以上的小区都有可能采取业主自管的模式，但关键问题在于业主自身的管理素质有待提高。

    据业内人士分析，小区要能够实行自管，其业委会通常需具备一些特点，比如热心公益事业，不注重个人私利，在业主中有较强的号召力，善于组织公共活动，或者与原物业公司存在矛盾。但具有这些特点并不意味着自我管理就能成功了，其中很现实的一个问题就是，如果业委会成员拿工资，其他业主会有意见，但如果不拿，长期义务服务谁都受不了。而且有的业主委员会成员还会抱怨，本来就不拿报酬了，为什么业主还要求这么高，工作热情自然也就逐渐降低，服务质量随之大打折扣，最终进入恶性循环，难收管理费，自管工作举步维艰。

    通过与天河、海珠等多家小区业主们的大量接触，记者发现广州目前通行的业主自管方式大致有四大症结：一是部分业主不信任业委会，更愿意把费用交给第三方物业公司，而不愿意交给其他业主。二是业主之间容易形成派系，发生磨擦，支持一方往往踊跃交管理费，不支持的一方就拒交。三是由于业委会毕竟没有物业公司专业，影响服务质量，最终形成恶性循环。四是，业委会成员义务付出太多，而回报太少，容易影响工作热情。同时，业主自管过多地依赖业委会成员，容易造成不确定性，主要成员的撤离，可能会导致整个业主自管的失败。     

    ■名词解释    

    业主自管

    业主自管，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。业主自管的主体是实行自管的全体业主，业主自管的组织是业主大会和业主委员会；自管所遵循的基本原则是民主原则；业主自管的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。     

    ■路在何方

    “物业监理”才是终途？

    单项服务分包给专业公司，业委会聘请“职业管家”监督实施

    这四大症结能否被妥善解决，被业主们视为业主自管成败与否的关键。著名民间维权人士王海认为，“物业监理模式可以做到！”

    王海曾就物业管理问题，多次前往欧美国家和港澳地区考察。据他介绍，在国外，“大包干”式的物业公司管理模式，往往只适用于对物管服务要求很高的商用楼盘，而一般的住宅楼则将保安、保洁、电器维护等单项服务分包给专业公司，由业主委员会聘请一名相当于经理人的大厦管理员负责监督实施。

    在与专业人士和法律专家探讨之后，王海等民间维权人士总结出物业监理模式：全体业主通过业主大会决议，根据小区规模，请一定数量的专业人士担任物业监理，与保安、保洁、电器维护等专业公司签订三方合同，再由物业监理来监督和记录这些公司是否达成此前确立的服务标准，以便全体业主决定是否续约。“这样，既可以保证服务质量的提高，又降低了业主遭遇侵权的风险性，同时还大大地节约了物业管理成本”。

    “这样下来，业主委员会的工作便从原来繁杂的管理，变成了只负责召集业主集体决议，轻松了许多，也更好地保持了他们的工作热情。”

    王海说，在北京，物业监理模式金色家园等小区已经取得成功。易地而置，这套模式在广州是否具有可行性？周活宁认为，“这套模式和我的思路不谋而合，在广州，众多单项服务公司越来越专业，而职业的物业监理人也将大量涌现。因此，物业监理模式可以推行”。

    至于物业监理，周主任表示，有需求就会有供应，随着业主自管的发展，广州市场上肯定会涌现出越来越多独立的物业监理人才。

    对于越来越多的业主自管的现象，政府部门则更多保持一种宽容的态度，乐见其成。广州市国土房管局相关负责人指出：“业主如果能够管好小区，当然是件好事。” (完)