上半年深圳各区域批售／销售面积

    学者之辩

    救市：不只是经济命题

    先期有全国工商联房地产商会会长聂梅生和众多地产商老板抛出的“地产政策到了弹性灵活的实施期”观点；日前，深圳市房地产研究中心撰写的《２００８年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》也呼吁政府出台政策“救市”。一石激起千重浪，主张“拯救”房地产业者基本思路是，房地产行业是国民经济的支柱性行业，缺少楼市对整个经济需求的拉动将会严重滞绊ＧＤＰ的增长。

    另一厢，反方则认为，当前房价的下跌并不明显，开发商仍然保持着一定的利润空间，楼市主要表现为成交量大幅下降，出台救市措施只会激活和助长楼市投机行为。

    孰对孰错尚难见分晓，笔者认为，救市一说之所以掀起楼市又一轮“口水战”有三大原因，一是救市究竟要救谁？这不仅是经济问题，更是民生和立场问题；二是被动等待“救市”还是积极“自救”？这是企业运营的心态问题；三是现在救还是以后救？楼市当前真的到了非救不可的地步了么？这是技术问题，主观臆断和一相情愿总是不能服众，那么，是不是到了用客观数据说话的时候。

    “勇者”之悲

    负现金流：资本猎手透支

    尽管在降价的棋局中，大地产商一直处于主动地位，然而到期债务和庞大开发资金令大鳄们也同样尴尬，以上市公司为例，万科每股经营活动净现金流为－１．５２元，招商地产为－１．７２元，保利地产为－６．７４元，金地为－７．５２元。 在前几年的狂热拓张中，大房企往往快人一步，透支了大量风险，如今，他们要为“快”付出更大代价。

    在流动性收缩的背景下，大力拓展资金渠道，积极融资成为地产大鳄们的共识。初步计算，４月以来，以资产认购的股份折合成资金的话，全国１３家房地产企业的融资规模总额超过４２０亿元人民币。

    有专家分析，由于巨额资金沉淀于土地，尽管前半年部分开发商的促销回笼了一定的资金，但通过各种方式积极融资仍然是接下来大型房企的必修课。原因之一是开发商自有资金回笼进度尚不完全明朗，而且资金回笼进度并不一定与债务结构即债务到期时间相符。原因之二为降价销售在一方面缓解企业短期债务压力的同时，可能影响将来的利润率，进而降低长期债务的偿还能力。

    智者之虑

    供应井喷：“双腿”跑出速度

    经济学家钟伟在博鳌地产论坛上透露：今年１－４月份，全国商品住房竣工面积８４４８万平方米，同比增长２０．２％，增幅同比提高的１０．３％个百分点，销售总面积达到１３６６４平方米，同比下降４．０％。如果销售没有明显上升，则下半年市场供求失衡局面可能完全逆转，北京、深圳、广州、南京目前均已低于０．７。

    专家分析，考虑到土地限期开发政策对开发商的压力，前几年大量的囤地有望快速形成产品并投放市场，预期下半年会形成一个供应小高峰。此外，去年的楼市存量也十分惊人，仅深圳一手新房存量就有四万多套左右。

    除了依靠市场来补充和分配住宅产品外，这几年保障房建设也是力度空前，按照建设平均２－３年的建设周期，今年完工可供分配的住房数量也不在少数。以深圳为例，继去年为市民提供了６００６套保障性住房后，今年，深圳将提供的保障房数量一跃增至４．５万套。

    有业内人士对此表示担忧，在观望情绪极其浓厚的当前，新盘的扎堆入市让原本看淡的楼市竞争更为激烈，价格战要打到何时？如果从供需比平衡来看，从消化存量所需要的时间来看，这绝对不是一个短期甚至中期现象。

　　先者之明

    多元化：逼出来的一招？

    在房地产行业的前景尚不明朗的背景下，不少房地产企业正采取“适度多元化”的经营策略来分散投资和释放风险。先前，“大陆地产考察团”台湾之行吸引了两岸无数目光，ＳＯＨＯ中国公司董事长潘石屹以及广州富力地产的董事长李思廉对投资慈湖的观光产业，都表达了浓厚兴趣。近期，房地产企业投资矿产、能源和金融股权等事项日益成为行业的另类风景，如碧桂园、万业企业、中天城投等。

    就今年的案例而言，转战二、三线城市、多业态开发、进军其他行业是房企多元化的三种主流方式。有人分析，自以万科为首的地产业资本巨头主动降价以来，地产大鳄内地房地产市场控制力的逐渐加强，潘石屹等小型开发商的生存空间将被挤压，自我调整实为“被动行为”。

    而更多的业内人士倾向于认为：处于对楼市长期走软的预期，使得部分开发商对内地开发的风险有所担忧，因此在客观上有分散风险的要求，采取“主动行为”拓宽日后生存空间成为共识。在颠簸的路段上，“多篮子放鸡蛋”不失为一种理性选择。

    滞涨：９月前见分晓

    国家发改委与国家统计局公布的５月份全国７０个大中城市房价同比上涨９．２％，环比上涨０．１％。可以看到房价同比在涨。聂梅生认为楼市变局分为七个阶段：①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。

    显而易见的是当前楼市正处于第二阶段，即量缩价涨的“滞涨时代”，问题是这并非一个均衡状态而是一个动态过程，它离第七阶段即量价齐落的“吉芬阶段”，到底相距多远？业界争论不休。可以肯定的是，不降价或未降到市场价格均衡点无非是佐证了诸多开发商资金链还没到岌岌为危的最后关头。

    国泰君安证券研究所发布报告称，２００８年房地产行业资金缺口达７１００亿元，平均下来，每家内资开发商资金缺口达１２０１万元，报告称由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的７－９月将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

    负资产：启奏悲喜交响曲

    ＳＯＨＯ中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹日前认为，房地产的不乐观可能导致负资产家庭的出现。

    所谓“负资产“，即“资不抵债”，由于楼价跌房屋价值已低于按揭金额即便借款人把物业转卖，也不能清偿银行贷款。近段时间，有业内人士调查显示，在深圳断供现在确已出现，但并未普遍。比较严重的情况是，在宝安、龙岗等部分地区。去年下半年在龙岗用每平方米１３０００元－１５０００元之间购买房屋的家庭，在目前龙岗不足７０００元／平方米左右的价位下（近期中海某盘促销价仅五千元／平方米），几乎都变成了“负翁”。

    “不能简单地把现在的房子看成一个负资产”，广东益商律师事务所律师左青云分析，断供应从两个角度来考虑，一个是经济学方面，另外一个是法律角度。经济学上考虑的成本不仅仅是抵押物价值的问题，装修成本、诉讼成本、邻里关系问题也是成本。从法律上讲，只有两个后果，房屋没有了，违约责任继续承担。对主动断供的人而言，如果他有其他的财产，只要法院严格执行的话，他肯定是失算的。

    置业观望：比购买更安全？

    在日前一份东莞楼市调查报告里，９７％的受访者认为在这个时间段里，观望比购买更为安全。他们表示，一年内不会考虑买房，原因很明确，房价还会下降。另外有３％的受访者表示，可能会买房。事实上，全国楼市的成交数据也应证了这一点，易居房地产研究院的研究表明，１－６月，全国大多数城市楼盘成交量已经出现了“腰斩”。以上海为例，去年上半年月均成交面积为１７４万平方米，而今年上半年，月均成交面积仅为８６万平方米，同比下跌５０％。

    对此，学者分析，这是由于楼价从虚高到不断降低所导致的结果，大家生怕现在出手买房后，房价又会下跌。

    然而值得深思的是，房地产市场与股市不同，其发展周期较长，从一个波峰到另一个波谷的演变往往需要很多年的时间，如果一味等待可能会在较长一段时间内影响自己的生活品质，这是否是一个划算的选择呢？

    淡市中并非没有购买良机，其实在淡市中也有许多楼盘其实是物超所值的，简单地将入市时机与价格触底的判断挂钩并非是可取的，过度且深层次的观望对任何一个行业的长线发展都是不利的。

    高油价：改变置业择居观

    日前，位于番禺的某大型楼盘就因为油荒问题，导致班次大幅减少，从而引发了业主和开发商的矛盾。随着油价的上涨，楼巴运营成本大幅提升，减少楼巴或者提高楼巴票价，很可能在下半年成为地产行业蔓延的现象。根据国家发改委的通知，自６月２０日起将汽油、柴油价格每吨提高１０００元。国家发改委有关人士在接受采访时表示，由于国际油价继续攀升，即使此次成品油提价１０００元／吨，国内外价差仍显巨大。有关人士预测，奥运会后成品油可能进行第二次提价。如此看来，对于居住在郊区的业主，确实面临一个不小的开支，尤其是有车一族。如果以距中心区十五公里的距离来计算，置业者自驾车每日往返费用大概在３０元左右，每月光上下班的费用就需近千元。

    然而，我们也看到，在此次楼市调整中，郊区物业是首当其冲，其跌幅、跌势均大于中心物业。究竟是郊区楼盘层出不穷的让利和优惠活动吸引住置业者的眼球，还是中心片区房产所带来的便利交通成本赢得人心，善算明白帐的置业者不久将作出“投票”。

    （本报记者 洪 罡）