深圳各区６月一手房成交面积及均价走势图表：世联地产
图表：世联地产
住宅
楼市量价齐升局面难现
深圳今年上半年房价下跌已是不争事实，这不仅反映在已公布的住宅成交均价数据上，也反映在具体市场楼盘价格普降的事实上。对于下半年市场的走势，目前市场上分歧较大。受成交结构的影响，下半年房价存在较大幅度上涨的可能。２００８年上半年深圳市公开发售的住宅项目约２６６万平方米，而特区内供应的不过５８万平方米，其中还有２１万平方米的住宅６月下旬才入市。下半年这种情况将会有所改变，仅南山区的供应就有望超过６０万平方米，罗湖、福田和盐田也都有项目推出。考虑到下半年全市入市的住宅有望达到３３０万平方米，加上上半年的存量，市场上可供出售的住宅量将十分可观，下半年住宅成交量增加的可能性也是很大。
然而，全市整体成交数据上的量价齐升并不意味下半年楼盘普遍出现价格上扬和销售加快，反而，下半年楼盘出现量价齐升的可能性很小，原因在于：１、货币紧缩政策短期不会改变。年初的雪灾及５１２大地震后政府仍没有停止上调存款准备金的步伐，可见政府执行该政策的决心。２、外围市场的影响。美国的次贷危机、经济衰退以及近期的越南金融危机，都影响投资者的信心。３、对经济放缓的顾虑。国内投资、内需和出口在货币紧缩、物价高涨、人民币升值及全球经济普遍放缓的情况下极有可能减少，经济增长放缓。信贷紧缩、经济放缓，将影响开发商捂盘待涨的信心，影响购房者入市的积极性。
此外，从上半年深圳推出的楼盘的销售情况看，楼盘开盘的销售率大多在３０％左右，特别是５、６月份一些楼盘以较低的价格入市，但销售未有起色。而在楼市起飞的２００５年上半年，多数楼盘开盘的销售率都在５成以上，热点片区的楼盘有些甚至开盘售出７、８成。低价尚且难卖，下半年有多少项目敢高价入市？
那下半年楼盘会不会出现大幅的量价齐跌的走势？我们认为这种可能性也很小。虽然经济放缓，但仍会以较快的速度增长，多数的机构、专家学者预测增幅９％－１０％之间。虽然年内信贷紧缩政策不变，开发商压力大，但从深圳市场看，由于强大的刚性需求，楼盘降价都能带来较好的成交，项目再大幅降价的可能性小。
预计下半年楼盘的销售会是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加或维持上半年的水平。上半年入市楼盘的价格及销售，都给下半年推出的项目以参考。由于目前深圳供应一些项目其用地是２００５、２００６年拍卖获得，这两年深圳出让的住宅用地平均楼面地价为２１６３元／平方米和３０２４元／平方米，加上建筑成本及合理的利润，其价格调整空间不大。对于一些较早前拿到的住宅用地，其成本很低，虽可以以较低价格推出，但商家追求利润最大化的本性决定其不会如此定价，且能以略低的价格开盘得到４成左右的销售，对这些项目来说应算理想。此外，对０９年政策放宽的预期，也是一些资金较充裕的项目维持价格的理由。（中原地产）
小户型
供应充足力促市场回暖
关外成为小户型主战场
２００８年上半年深圳市普通商品住宅成交面积为１２３．８万平方米，成交套数１３９１４套，小户型产品成交面积为６５．１７万平方米，成交套数９５８５套，成交的面积和套数均已过半，分别占普通商品住宅成交面积和套数的５２．６４％和６８．８９％。
据不完全统计，今年４－５月，深圳推出２３个新盘，有５０００余套小户型产品入市。由此可以看出，２００８年下半年小户型将批量上市，强势占领深圳楼市。从区域来看，小户型产品的供应，关内主要集中在福田和南山区，而超过８０％的产品将转战关外，关外供应猛增的势头表明龙岗和宝安两区将是今年小户型供应的主战场。
２００８年上半年小户型产品整体均价１０８８４．６９元／平方米，与普通商品住宅均价水平（１２８１５．９４元／平方米）相差约２０００元。自２００６年７０／９０政策出台至今已有近两年时间，根据房地产的开发周期计算，２００８年正好是新政后小户型集中面市的开始，同质化产品将集中供应，加上目前楼市调整的严峻现实，使得小户型楼盘均价在总体上比普通商品住宅走低，这种趋势也将随着关外小户型项目的增多而有所加剧。
８０后首次置业者支撑小户型回暖
在市场没有呈现明显回暖趋势的情况下，２００８年上半年小户型成交比例较之２００７年同期有明显上涨，这说明目前刚性需求的释放很大比例上集中在９０平方米以下的小户型。从小户型潜在需求分析，深圳存在大量的小户型目标客户－－８０后年轻一代的首次置业者。一定程度上，这部分置业者的住房刚性需求将不会受到市场情况景气与否的影响，它将是支撑深圳楼市回暖的重要条件之一。
另外，随着城市建设速度的加快，部分中低收入家庭对住宅改善的要求也不断增加，同时外来人口不断增多也将使住房需求不断增大，因此中等收入水平的消费群体的刚性需求也不容忽视。小户型产品在满足自住需求的同时，更凭借其总价相对较低的优势，大大降低了消费者的购房压力，因此在不降低生活质量的前提下，购置总价低的小户型，自然是这类置业者的首选。
总之，７０／９０的宏观政策给小户型产品引领未来楼市提供了良好的政策支持，刚性需求的存在给小户型产品提供了充足的市场空间并营造了良好的发展前景。可以看到，在高单价低总价的趋势下更多的自住、投资目光已开始转向了小户型。根据德思勤监测，到２００８年下半年，无论是新盘、还是旧盘新推，小户型都将保持较高的市场供应量，继续领舞深圳楼市。（德思勤置业）
写字楼
高品质物业推动租金上扬
２００８年上半年，在楼市波动的大环境下，深圳写字楼市场却继续保持总体上升的势头，强大的市场需求在不断消化空置的存量面积及新增办公供应的同时，也支撑了租金的持续上涨，市场随之呈现一系列变化发展的趋势。预计进入下半年，写字楼市场在供需作用以及楼市整体氛围的影响下，将呈现出以下趋势：
高品质物业陆续投放市场，刺激租金平稳上扬。
租金上扬 自用客户成为市场主体
虽然全球以及国内金融市场受到的不稳定因素的影响短期内难以消除，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长将继续推动金融、物流、高新技术等企业在深圳扩充其业务，并为物业市场带来强大需求。而办公市场长远的可见供应量亦可谓庞大，但由于包括中航广场、平安ＩＦＣ、华尔街项目在内的大体量供应都将在２０１０年后集中入市，预计２００９年年中以前深圳甲级写字楼将会保持平稳而持续的供应，荣超中心、卓越时代广场二期、港中旅大厦有望于年底前后陆续入市。在强劲需求的支撑下，高品质物业的供应将刺激租金水平继续平稳上扬，与此同时，由于物业质素存在的差异，租金水平分化的趋势也将更加明显：一如上半年嘉里建设广场、星河发展中心租金的不断上扬，下半年核心区域的高端物业租金还将继续领跑市场，预计业主将继续提升租金试探客户的承受上限，租金水平也将进一步突破；另一方面，普通的甲级写字楼受自身品质的制约及后续供应较大的影响，其租金上升的空间有限，预计年内将保持平缓上升的状态。
写字楼销售市场较少的新增供应和较高的价格，以及政策对投资行为的抑制尤其是对外资投资房地产的限制，将大幅提升办公物业的投资成本，预计投资者购买写字楼物业的行为将有所减少；而自用客户的刚性需求受市场及政策的影响相对较小，将逐渐成为支撑市场的主体。
福田中心区金融业领跑写字楼市场
２００６年以来，伴随着国内金融市场的不断开放、金融行业的快速发展，金融类企业加快在中国扩张的步伐，其在高端写字楼租赁市场的表现也日趋活跃。出于对区位、物业素质的高要求，以及企业自身较强的承租能力，不断完善的福田中心区成为大型金融机构进驻深圳的重要选择。
与此同时，政府的合理规划和引导也将大大促进福田中心区金融业的快速壮大——２００８年截至目前，８宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中６宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局，进而保障物业建设的品质。
另一方面，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。预计，随着下半年租金水平的进一步上扬，科技、物流等非金融类企业被分流的趋势还将更加明显。（ＤＴＺ戴德梁行）
豪宅
下半年可售豪宅物业逾2000套
２００８年上半年深圳别墅市场在低迷的楼市中“独树一帜”，成交价格和成交量都较为可观，那么下半年的深圳豪宅市场将会怎样？
下半年豪宅供应量６０万平方米
根据尊地地产研究中心对深圳豪宅市场的调研，预计２００８年下半年新推豪宅量达２００万平方米以上，总套数在３８００套以上，按四分之一可售计算，预计新增可售量为５０万平方米，可售套数约１０００套。
此外，上半年已开盘的豪宅项目，如浪琴半岛、红树西岸、红树湾、兰溪谷、波托菲诺四期、星河丹堤、百仕达乐湖等都市豪宅项目，都有不少余量与后续产品，供应套数预计约１０００套，建筑面积在１０万平方米以上。
两者合计，预计有２０００套、６０万平方米以上的豪宅供应。深圳豪宅市场率先以楼市先锋的姿态吹响了集结号！
从豪宅类型看，深圳豪宅主要是都市高层大户及郊区别墅两类。受“９０／７０”和“别墅禁令”影响，别墅无疑是豪宅中的豪宅。
２００８年的下半年的别墅“供应量”将受到国家政策的直接影响和左右。就项目的规划预测，容积率在０．３左右的“纯独栋”项目已经渴望而不可及，大多数低密度项目都会集中在０．６－１．０的容积率之间，多以联排、叠拼等产品为主线。联排别墅将成为深圳别墅市场的主角。
豪宅价格有涨有跌
随着土地的稀缺价值更加明显，很多买家和投资客都会把目光放到更具有投资和收藏价值的大户豪宅，尤其是别墅市场。
５月份深圳成交均价为１１２５４元／平方米，达近一年最低，而６月分成交均价升至１４５７２元／平方米，主要因为多个豪宅项目的热销拉动。从水榭山、天麓的成交看，都比去年同期同区域同类产品的价格有较大幅度的提升，与普通住宅价格走跌形成巨大反差。说明高端别墅是个极度稀缺市场，价格将稳中有升，并继续热销。
而下半年无论普通住宅还是中端豪宅的供应量都将大增，受供过于求影响，中端豪宅价格预计稳中有跌。（尊地地产）
商铺
商业地产走热 行情稳中看涨
各商圈租金回报持续走高
深圳零售业在经济稳定高速发展及各方面的利好因素推动下持续增长，市场对商铺的需求持续上升，租赁市场全年稳定上涨，尤以大型购物中心的租金升幅较高，中高端租户普遍认为合适的商铺供不应求。
尽管在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下，今年深圳地产市场观望气氛浓厚，但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势，奥运年的利好因素，将对深圳的零售市场产生一定的刺激作用，各商圈租金回报持续走高，商业地产行情稳中看涨。
从商业物业的销售成交结构来看，小区商铺是商业物业成交的主流类型，这主要是因为作为住宅配套的小区商业数量较多，且多以销售为主。从写字楼商业裙楼来看，随着ＣＢＤ商业区的发展与完善，片区商业物业的价值逐渐被投资者所青睐，今年上半年推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。而深圳成熟步行街等商业租赁需求旺盛，发展平稳，成交保持稳定。
从各写字楼商业群楼来看：据相关报告显示，今年上半年卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销，正说明深圳的商业地产刚性需求旺盛。在后市政策面已趋稳定，经济向好的大环境下，深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展，刚性需求在观望之后将会陆续释放，随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资，深圳商业物业市场的成交将趋健康发展。银行、金融保险租户的增多将带动商铺租金的增幅强劲，市场回报率将进一步提高。
从步行街项目来看，东门商圈、华强北商圈表现平稳，因为是深圳最成熟的两大商圈，租赁需求保持旺盛，少有放盘，租金全年稳定，少有浮动。以深圳东门步行街商圈为例，对比香港旺角步行街商圈与深圳东门步行街商圈，二者拥有相近的人流状况，如东门某港式茶餐厅，香港旺角的餐饮铺位租金差不多是深圳东门相当地段餐饮铺位的２－４倍，而东门步行街茶餐厅的定价水平差不多是香港的６至８成，深圳餐饮业的工资水平仅为香港的１／６到１／８之间，原材料价格则是香港的一半左右。可见深圳如东门步行街这样的中心商圈升值空间非常广阔，预计在２００８年租金回报将保持平稳升幅。
小区商铺市场继续平稳发展
从小区底层商铺的经营来看，由于小区底商处于非中心商圈的地段，其商业辐射范围较小，服务范围多是于所在的小区及周边少量配套，除超市等主力店外，经营种类也多是小型百货、洗衣店、小餐饮与地产中介等服务小区的配套商业为主。而在２００７年上半年及以前，深圳市住宅地产三级市场火爆，很多地产中介也顺势扩张，在各住宅小区大肆开铺。由于中介地铺的租金承受能力往往较高，在中介地铺的强劲带动下，２００７年上半年小区商铺的整体租金水平也有很大幅度的上涨。
不过随着国家对房地产调控的深入，深圳二手楼市从２００７年下半年开始发展平淡，一些曾经大肆扩张的中介公司的盈利水平无法承担现时小区商铺的租金水平，于是纷纷采取关铺的手段来缩减成本。地产中介的大遍退场使得目前深圳各大小区出现大量空铺，商铺租金上涨得到抑制，在常规小区配套行业租金承受能力不高的情况下，小区商业于２００８年会面临一定的调整，预计在一定下调之后将逐渐走向平稳。
总得来说，２００８年下半年深圳商铺市场供应平稳，而金融、餐饮、娱乐、酒店等各行业都在继续扩张，对于商铺的用家——商家而言，真正影响商铺租金的因素在于商家的经营状况与盈利水平，于深圳而言内在需求的不断扩大加上人均工资每年保持平稳上升都是对商铺租金提升给予强大的支持。随着商铺投资者回归理性，未来深圳商铺市场将继续平稳发展。（ＤＴＺ戴德梁行）
关内
下跌空间有限 房价将出现分化
展望２００８年下半年关内一手住宅市场，短暂的价格阴跌或许在所难免，但是市场经过将近一年的充分调整，一手住宅市场价格下跌空间已经十分有限。当然，关内四区根据各区具体情况，一手住宅市场价格也将有所分化，但整体上由于关内配套的完善、新盘供应的稀缺，２００８年下半年关内住宅市场将有“回暖”行情，消费者可入市的“买点”亦将出现。
福田：供应稀少 纯小户产品受宠
下半年，福田仅有新世界四季山水、珑园等少量新盘入市，由于供应的稀少，估计价格不菲。随着福田大量高档写字楼的不断竣工和投入使用，众多高收入白领对福田小户型产品爆发出强烈的购买欲望，而中心区域小户型租金的高企，也对长期投资客形成吸引。总体来看，小户产品需求基础仍相当坚实，客户支付能力也相对较强。
南山：关内供应重地 普通住宅性价比高
下半年，南山住宅新增供应楼盘数量众多，是２００８年关内一手新盘供应重地，其中主要集中的区域为前海。由于受历史原因，前海新盘价值未得到购房者充分认同，所以一些在售楼盘价格仅在万元附近徘徊。随着前海片区改造步伐正在加快，一些交通便利的低价在售楼盘受到购房者关注。
罗湖：旧改项目增多 优居主题突出
下半年，罗湖可能推出的住宅新盘有幸福里、佳园、航天·晴山月、星湖花园３号楼等项目。从发展阶段看，罗湖新盘供应逐年下降，从２００８年下半年起将逐渐以旧城改造项目为主。罗湖成熟生活的价值，加之供应的减少以及旧改成本的高昂，对罗湖一手房价形成较强的支撑。从产品主线看，商务和过渡型小户型价值触顶，供应有所减少，而优质居家产品价值上升，供应呈增加趋势。
盐田：第二通道提升区域居住价值
７月４日深盐第二通道的开通是盐田区域升级的一个标志性事件。第二通道通车后，盐田的通勤距离迅速缩短至３０分钟以内，在时间尺度上，将进入深圳真正的城市中心之列；而从理想居所的追求上讲，盐田住宅将从郊区第二居所，升级为城市第一居所，内在使用价值出现上涨。
目前盐田后方有花样年花港、金水湾御园，还有即将发售的鹏广达依山时代，住宅均价都在万元左右，将吸引罗湖、福田白领前往置业，居家产品需求量将出现回升。（星彦地产）
关外
楼市政策回暖 有望走出困境
供需有望达到新的平衡
政策面的回暖，对市场心理面的影响，将在未来逐步显现。与上半年的整体紧缩环境相比，众厦地产观察认为：经过各方利益的试探与博弈，供需双方“理性”思维下，市场将达到新的平衡点，下半年特区外楼市将回归于理性、稳健的发展轨道。
“新中心”规划利好得到落实
北京、上海等国内一线城市发展经验证明，大城市发展到一定阶段，城市中心容纳不了过多的人口居住，因此“郊居化”势所必然。深圳市四届人大五次会议上也提出：“打造推进五大新城，推进特区外城市化进程”。在《深圳城市总体规划（２００７－２０２０）》的城市中心体系（２个城市中心、５个城市副中心、８个组团中心）划分中，特区外占有半个城市中心、４个城市副中心和８个组团中心。至２０２０年，特区内外将以同一标准打造市容市貌，城市管理、市政设施和服务水平等各个方面不会有太大差别；同时，人口增长、交通改善、产业调整和重大投资等都将向特区外倾斜，一系列规划的不断落实，对特区外经济水平和区域价值的整体提升是长期的利好。
市场结构调整有利房价稳定
据众厦地产研究中心资料显示：２００７年１２月６日至２００８年１月１０日，政府共推出龙岗和宝安区九块居住用地均未成交（流拍）；２００８年４月８日、１１日再次推出八块居住用地，仅成交两块。同时，１－３月深圳房地产开发投资达３５．４４亿元，环比下降１５．８％，同比下降１３．４％。此外，根据政府公布的政策性经济适用房数据，五年内建成量将占到全市住宅新增总量的一半以上。一方面说明，深圳的商品房开发热度不断减退，另一方面预示未来商品房将集中于中高端产品供应。特区外优良的山水自然资源，有利于打造豪宅产品，维持整体商品房价格体系的稳定。
开发成本上升或令“好宅”惜售
２００８年５月份深圳商品房成交均价为１１１４３元／平米，较去年同期的１４１８０元／平米下跌２１．４２％；成交量４７３２套，环比上升５１％；成交面积上升５６．２１％，成交回暖说明市场有明显复苏的迹象。一方面２００６年以前低价拿地开发的项目大都已上市，上半年通过降价和特价房销售收回了开发成本，资金压力减轻，位于优质地段的部分楼盘“惜售”意愿有所增强；另一方面，万科、金地等上市公司近年在深拿地的成本很高，而未来建材、人工成本上升又较快，为维持品牌形象和销售利润率，主要以增加生活配套投入、赠送装修、提升物管服务水准等方式，提升产品附加值和细分市场，拉开与低端产品价格差异，继续打“价格战”的可能性不大。
众厦地产认为：经过近一年的快速回落探底，特区外房地产市场整体心态有所回稳，楼市泡沫大为减少。同时，在一系列行业并购和资源整合、产品增值与舆论博弈等措施下，住宅开发定价趋于理性，产品打造、营销定位逐步与真实购买需求相对接，有望在年底前走出目前的困境。
市场预测６月至７月间成交量“复苏”，８月份“奥运会”开幕至１０月份“国庆”期间稳步增长，１１－１２月成交价格回升至去年同期水平。其中，地铁物业、资源景观型豪宅及次中心城区的高尚社区，未来将具有较好的保值性和增值潜力，将逐步受到特区内置业者的关注。（众厦地产）
