对个人住房转让所得征税，早在1994年的个人所得税法及其实施条例便已明确，“财产转让所得”以一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的比例税率。我市地方税务部门于8月1日以急件形式下发深地税发[2006]455号文件，以转发国税发〔2006〕108号文形式，明确了个人住房转让所得的个人所得税的操作细则。

    基本规定

    个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对个人转让房产取得的所得，委托国土房管产权登记部门在办理权属变更登记手续时代征个人所得税。

    应纳税所得额减除项目规定

    对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人应提供以及房产证、原购房合同、发票、完税凭证等有效凭证并填写《深圳市个人房产转让所得减除项目申报表》，经代征单位审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。以 下规定自2006年8月1日起执行：

   （一）房屋原值具体为：

    1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

    2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

    3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

    4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

    5.城镇拆迁安置住房，其原值分别为：

    （1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

    （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

    （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

    （4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

    6.受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得房屋的房屋原值：发生分割行为前购置（建造）该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。

    上述房屋原值中的购房价款或建造费用一般以房地产证上记载的登记价为准。房屋原值中的相关税费：房屋购置过程中，由购置方按有关规定实际交纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费。

    （二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

    （三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费、房地产交易服务费等费用。

    1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

    （1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

    （2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。

    2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

    3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。核定转让收入和核定应纳税额规定

    对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

    对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5%核定；非普通住房按住房转让收入3%核定。上述所指的普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

    减免税政策规定

    （一）减免税政策的规定

    1.对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

    2.对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

    3.个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

    4.按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。

    5.对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

    （二）减免税待遇的申请

    1.对出售自有住房并在现住房出售后1年内已按市场价重新购房的纳税人，应先向原住房所在地的区地税局（税务所）提出政策性减免税申请，在取得税务机关批文后，再提出退税申请。

    2.个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得的个人所得税减免，由产权转让人在签订权属转移合同并向国土房管部门递交产权过户申请后，在取得产权证之前，向住房所在地的区地税局（税务所）提出减免税申请。代征单位根据税务机关的批文按规定减征或免征个人所得税。

    3.在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得的赔偿费；城镇房屋被拆迁人取得的拆迁补偿款，符合国家规定条件的，自行享受免征个人所得税待遇，无须经税务机关审批。（卓立峰）