购房者注意力转移,“概念地产”成明日黄花
购房者终于明白,他们不大可能住在“加州”、“悉尼”等缥缈的概念中,房价走势以及房子品质,才是最值得关注的。
曾几何时,“概念地产”在房地产市场横行无阻,并得到了消费者的极力认同。但近来,尤其是今年,随着房地产市场的低迷和价格回调,房地产市场的焦点逐渐转移到房价、户型、利率、政策等关键词,地产广告中的众多“概念”也逐渐淡出人们视野。更关键的是,过去几年间曾经走红一时的一些“概念”在房地产市场的弱势,也渐渐显露出来。
因此,有业内人士说:“什么概念不概念的,搞来搞去还不都是一回事。”
消费者注意力转移
有业内人士认为,在早期的房地产市场中,楼盘的楼价普遍比较平稳,因此消费者更认同的是房子的品质。到了1990年代中后期后,由于城区地产的发展,交通及地段也逐渐成为了消费者购房的指标。“概念地产”和老百姓之间关系密切的阶段,已是2000年左右了。在人们对楼盘品质需求逐渐多元化后,“概念地产”才开始横行市场。
分析最近两三年销售统计数据可以发现,大部分消费者购房时最看重的是户型。一些隐性数据显示,楼盘的风格及品质也决定了消费者的购买行为。
一家房地产公司的策划经理认为,就东莞市场而言,近几年来房地产市场成长非常快,甚至直接跳过了早期的“为房子而房子”的阶段,在入市时市场已提供了多元化的产品供选择。从某种程度上讲,一个楼盘如果没有自己的特色,显然就会被市场所抛弃,这也是近几年来专业策划人士不断涌进东莞的另一个原因。
在谈到目前网络上不少网民或业主对“概念地产”多有诟病时,资深业内人士刘先生认为,这一方面与消费者群体本身成熟有关,另一方面则是在大政策环境影响下,消费者关注的核心已发生变化,更多地转移到户型、面积、房价、利率、政策等关键词。“相比之下,概念地产显得苍白得多。”他说。
也有业内人士认为,“概念地产”本身并没有值得诟病的地方。开发商在操作过程中的急功近利,产生了大量名不副实的楼盘,出现了种种消费陷阱,这才导致了人们对“概念地产”的片面认识。
仍然有人在卖“概念”
“这就是别墅级养生园林!”一位售楼小姐指着面前的小公园说,“背靠着山,前面又有湖,这在东莞城区里很难找得到……”
最近,记者走访城区楼盘时,类似的话语仍然不时出现。在运河边一家中介公司内,一位销售经理这样介绍她身后的楼盘:这是生态盘,运河的水一天比一天好,光房价就已比以前涨了很多。还有诸如加州阳光、荷兰风情或者加勒比海风景等绚丽词汇,也不时从各个楼盘销售人员的嘴里迸出来。
强调“概念”,这在早期开发的楼盘中是极为普遍的。资深房地产业人士刘先生指出,在早期房地产市场中,造几座“贵族城堡”,建几个欧式雕塑,栽几棵国外花卉,给楼盘起个洋气的名字,再将这些因素僵硬叠加罗列,一个全新的“社区文化”就可以打造出来。
想当年,什么欧式花园、澳洲风情、美国田园,如雨后春笋,到处开花。但效果如何呢?这些在销售中被开发商非常推崇的“卖点”,在住户正式入住后,由于开发商必须为这些“概念”长期支付高昂的维护费用,事情就渐渐地变质了,有的甚至成为住户的安全隐患。
如今,房价已经开始回调,但“概念”对于东莞的开发商来说仍然像个宝贝,楼盘的各种概念仍然比比皆是。人们入住后才发现,概念也不过是概念,而不是事实。
一位在运河沿线某楼盘购房的外地白领说,买之前在这个地段有许多楼盘都打出了各自的“概念”,但事实上,运河水质被严重污染,空气中充满了异样的味道,整个社区建得毫无头绪。不过,也有消费者对此倒比较坦然,认为开发商们的苦心和动机是可以理解的,关键是消费者们自己要擦亮眼睛。
东莞喜欢买“概念”?
“概念地产”已经不是什么新鲜事了。奔走数个城市、从事地产工作10余年的严先生说,如果“概念地产”在东莞仍然流行的话,说明东莞的消费者比较喜欢“戴帽子”。
他说:“什么概念不概念的,搞来搞去还不都是一回事。”
据他分析,“概念地产”在东莞出现,也有其特殊原因。早期房地产市场,房子是唯一的产品,但后来,房子已不是主体,房子甚至成为配套,“概念地产”自然就占据上风。这其中的特殊性,在于东莞邻近港澳台及广深等发达城市地区,其消费观念更早受到影响。专业地产人士快速进入东莞,对这种局面也有一定影响。
而另一种趋势则是“大概念地产”。业内人士田宇表示,广州的华南板块,无疑是“概念地产”最典型的代表。目前在东莞也有不少楼盘紧紧抓住这一概念不变,尤其是体现在城市运营中。但过度炒作概念带来的负面影响也越来越被人们所认识,越来越难引起消费者的认同。
产品好才是真的好
在业内人士看来,“概念地产”时代的真正开始,与“泛地产”阶段的到来一脉相承。所谓“泛地产”,或称“广义地产”,是与“狭义地产”相对的概念,它不再局限于以房子为核心,房子可能是主体,也可能成为附属的配套设施,“泛地产”是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域(社区),如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。
“概念地产”之所以日渐式微,除了其新鲜度逐渐降低且不被消费者广泛认同等因素之外,更关键的是在新政策影响下,房价、户型、利率等更能牵引消费者的神经。“概念地产”的生存空间逐渐变小,与其息息相关的营销模式也开始随之转变。
最近的一次调查显示,东莞乃至全国的地产投资已经走过了大盘时代。现在回头看,所谓大盘时代的策划,就是美国早期所经历的“卧城时代”。无论发展商声称的配套学校、会所、运动场有多么完备,其所担负的社会功能仍是非常有限的。所以,从整个城市发展来看,这些楼盘基本上都表现为功能不全、空有其表,生活成本和交通成本高企也是这些楼盘的共同特点。
地产行业的转变,是中国地产开发同国际接轨的表现。地产开发要同城市发展紧密联系起来,不能无限度地膨胀。田宇分析,从东莞目前的阶段看,“概念地产”仍有广阔的用武之地,但问题的关键是“概念地产”如何对外推介以及获得消费者的认同。就这一点来说,“泛地产”不仅对开发商的实力、规模、品牌等提出了较高的要求,也对房地产项目的策划提出了更高的要求。它要求房地产策划更综合、更宏观、更富于原创性,要从消费者、城市乃至区域的大势分析入手,通过宏观的综合分析,确立房地产开发的项目定位,适度超前地将项目置于即将到来的大势潮流之前,让潮流推着项目走。
